Usufruit et nue-propriété en Espagne : qui paie l'impôt de non-résident ?

Le démembrement, une situation fréquente après une succession

Le démembrement de propriété naît souvent d'un décès : le conjoint survivant garde l'usufruit de la maison espagnole, les enfants reçoivent la nue-propriété. Il peut aussi résulter d'une donation avec réserve d'usufruit. Dans les deux cas, la question est la même : qui doit le Modelo 210 ?

L'impôt suit la jouissance du logement

Le revenu imputé taxe l'avantage de disposer d'un logement sans le louer. La loi espagnole l'attribue donc au titulaire du droit qui permet d'en profiter, c'est-à-dire, en règle générale, à l'usufruitier. Celui-ci déclare le revenu imputé calculé sur l'intégralité de la valeur cadastrale, et non sur une fraction.

Exemple : une veuve résidant à Lyon détient l'usufruit d'une villa dont la valeur cadastrale est de 110 000 €, dans une commune à 1,1 %. Son revenu imputé est de 1 210 €, et son impôt de 1 210 × 19 % = 229,90 € par an. Ses deux enfants, nus-propriétaires, ne déposent pas de Modelo 210 pour ce bien.

Testez votre propre cas avec le simulateur de Modelo 210.

Et si le bien est loué ?

Les loyers reviennent eux aussi à l'usufruitier, qui les déclare sur son Modelo 210. Le nu-propriétaire n'a pas de revenu à déclarer tant qu'il ne perçoit rien. Si les intéressés ont prévu une autre répartition des loyers entre eux, faites vérifier la cohérence de leurs déclarations.

Ce qui change pour le nu-propriétaire

• Il doit tout de même disposer d'un NIE, ne serait-ce que pour figurer dans l'acte.
• À l'extinction de l'usufruit, souvent au décès de l'usufruitier, il devient plein propriétaire. Le Modelo 210 lui incombe à partir de ce jour, au prorata des jours restants de l'année.
• En cas de vente, la plus-value se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits : ce calcul demande un examen au cas par cas.

Un point à faire confirmer

Les situations de démembrement sont moins standardisées que la propriété classique. Avant de déposer, vérifiez ce que dit l'acte notarié et, en cas de doute, faites valider l'attribution. Pour les biens détenus à plusieurs en pleine propriété, la logique est différente : chacun déclare selon son pourcentage, comme l'explique la page sur l'indivision.