Résident suisse propriétaire en Espagne : quelles règles fiscales ?

La Suisse, un pays tiers pour l'Espagne

Beaucoup de propriétaires vivant à Genève, Lausanne ou Zurich s'étonnent de ne pas bénéficier du taux européen. Les accords bilatéraux entre la Suisse et l'Union européenne ne font pas de la Suisse un membre de l'EEE. Pour l'impôt espagnol des non-résidents, elle est donc traitée comme un pays tiers :

• 24 % sur le revenu imputé ;
• 24 % sur les loyers bruts, sans aucune charge déductible ;
• 19 % sur la plus-value de vente, comme pour tous les non-résidents.

C'est la résidence fiscale qui compte. Un frontalier qui vit en Haute-Savoie et travaille à Genève reste, en règle générale, résident français et paie 19 %. À l'inverse, un Français installé dans le canton de Vaud paie 24 %.

Exemple chiffré

Un couple domicilié à Neuchâtel détient à 50/50 une maison à Altea, valeur cadastrale de 150 000 €, commune au taux de 2 %.

• Revenu imputé total : 150 000 × 2 % = 3 000 €
• Part de chacun : 1 500 €
• Impôt de chacun : 1 500 × 24 % = 360 €, soit 720 € pour le couple

Deux Modelo 210 sont nécessaires, un par conjoint. Le simulateur fait le calcul selon le pays de résidence.

Si vous louez

Supposons 12 000 € de loyers dans l'année, avec 4 000 € de commissions et de charges. Un résident suisse paie 12 000 × 24 % = 2 880 €. Un résident de l'UE aurait payé 8 000 × 19 % = 1 520 €. L'écart est structurel : voir location hors UE.

Prouver sa résidence

Si vous changez de pays en cours d'année, par exemple de la Suisse vers la France, le taux suit votre résidence. Un certificat de résidence fiscale délivré par l'administration compétente permet de le démontrer à l'Espagne.

Côté suisse

La Suisse et l'Espagne sont liées par une convention fiscale. La manière dont votre canton tient compte d'un bien situé en Espagne, notamment pour le taux d'imposition et pour l'impôt sur la fortune, dépend des règles cantonales. Renseignez-vous auprès de votre administration fiscale cantonale.