Bien en Espagne détenu par une société ou une SCI : même impôt que pour un particulier ?

Le Modelo 210 « classique » est pensé pour les particuliers

Le régime que connaissent la plupart des propriétaires étrangers est simple : une personne physique qui réside fiscalement hors d'Espagne et garde un logement pour son usage déclare un revenu fictif, calculé sur la valeur cadastrale, puis paie 19 % ou 24 % selon son pays. Toute la logique de ce calcul (quote-part, jours de détention, taux selon la résidence) repose sur un propriétaire en chair et en os.

Quand l'acte de propriété est au nom d'une société, ce raisonnement ne s'applique plus tel quel. L'administration espagnole regarde alors qui est juridiquement propriétaire et quelle est la nature de cette entité.

Trois situations fréquentes chez les acheteurs français

• Une SL espagnole (société à responsabilité limitée de droit espagnol) : elle est résidente en Espagne. Elle relève de l'impôt espagnol sur les sociétés et de la comptabilité qui va avec, pas du Modelo 210.
• Une société étrangère qui détient directement un bien en Espagne : elle est non-résidente, mais ses obligations ne se résument pas au revenu imputé des particuliers. Certaines entités non résidentes peuvent être soumises à une taxation spécifique sur les immeubles qu'elles possèdent en Espagne, avec des exceptions.
• Une SCI française : transparente pour le fisc français, elle n'est pas forcément traitée de la même façon en Espagne. Le traitement des associés et de la société elle-même doit être analysé au regard de la convention franco-espagnole.

Dans chacun de ces cas, un conseil ayant l'habitude des structures transfrontalières est indispensable. Voir aussi gestor, avocat ou service en ligne.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter via une société

1. Le coût annuel réel de la structure, comptabilité et déclarations comprises, comparé à l'impôt d'un particulier.
2. L'obligation éventuelle de désigner un représentant en Espagne : voir faut-il un représentant fiscal.
3. Les conséquences au moment de la revente ou de la transmission, qui diffèrent nettement de celles d'une détention en direct.

Pour un particulier, le calcul reste simple

Si vous détenez votre logement en nom propre, seul ou avec d'autres personnes, le Modelo 210 suit les règles habituelles : une déclaration par propriétaire et par bien, sans frais déductibles pour un logement non loué. Pour une valeur cadastrale de 100 000 € à 2 %, la base est de 2 000 € et l'impôt de 380 € pour un résident de l'UE. Le simulateur donne le montant correspondant à votre bien.