Живу в Германии: как избежать двойного налогообложения жилья в Испании?

Испанская часть

Германия — страна ЕС, поэтому её налоговые резиденты платят в Испании 19 %. Это касается и многих русскоязычных владельцев, переехавших в Германию: важна не национальность, а то, где вы платите налоги.

За пустующее жильё начисляется вменённый доход. Пример: дом с кадастровой стоимостью 140 000 € в муниципалитете с коэффициентом 2 %. База — 2 800 €, налог 19 % — 532 €. При аренде вы вправе вычесть расходы пропорционально дням сдачи, см. страницу о вычетах для ЕС.

Немецкая часть

Германия облагает своих резидентов по мировым доходам. Доход от сдачи испанского жилья указывается в немецкой декларации, а испанский налог засчитывается. Зачёт ограничен суммой немецкого налога, приходящейся на этот доход: если испанский налог выше, разница не возвращается.

Для пустующего жилья ситуация иная: в Германии, как правило, не облагается условный доход от собственного жилья, поэтому вопрос о зачёте вменённого испанского налога решается особо. Уточните его у немецкого налогового консультанта (Steuerberater).

Пример зачёта при аренде

Резидент Германии сдал квартиру и получил чистый доход по испанским правилам 8 000 €. Испанский налог 19 % — 1 520 €. Если немецкий налог на этот доход по вашей личной ставке составил бы 2 000 €, после зачёта вы доплатите в Германии 480 €. Расчёт базы в Германии ведётся по немецким правилам и может отличаться от испанского.

Что хранить

• Копии всех деклараций Modelo 210 и подтверждения оплаты с номером NRC.
• Счета по расходам, которые вы вычитали в Испании.
• При необходимости — немецкий сертификат резидентства для испанской налоговой, см. страницу о сертификате.

Общие принципы описаны на странице о двойном налогообложении.

Не забывайте и про испанский календарь. Декларация по аренде за 2026 год подаётся с 1 по 20 апреля 2027 года, а по вменённому доходу за дни без аренды — с 1 апреля по 31 декабря 2027 года. Немецкая декларация часто готовится в те же месяцы, поэтому удобно передать Steuerberater испанские цифры сразу после подачи. Каждый совладелец подаёт в Испании свою форму, даже если супруги в Германии декларируют доходы совместно.