Impôt des non-résidents à Santa Cruz de Tenerife

Santa Cruz de Tenerife n'est pas une station balnéaire. C'est une capitale administrative de 211 957 habitants, un port de croisières et de ferries vers Gran Canaria, une ville de carnaval et d'opéra autour de l'Auditorio. Le propriétaire non-résident typique y est donc différent de celui du sud de l'île : plutôt qu'une villa de vacances, il détient un appartement dans le centre, sur la Rambla, dans le quartier de Salamanca ou vers la plage de Las Teresitas, acheté comme placement locatif ou comme pied-à-terre familial.

Beaucoup de ces propriétaires sont des Vénézuéliens et des Cubains de la diaspora canarienne revenus investir, des Italiens installés sur l'île, des Allemands et des Britanniques qui préfèrent la vie urbaine, et quelques Français séduits par la liaison directe avec Tenerife Norte (TFN). À l'échelle de la province, les acheteurs étrangers viennent surtout de Italie, Allemagne, Royaume-Uni, Pologne. Ils représentent 30 % des transactions provinciales.

Conséquence fiscale : un logement loué la majeure partie de l'année relève surtout du régime des loyers, mais les semaines vides, elles, restent imputées. Les deux volets passent par le même formulaire, le Modelo 210.

Le fisc espagnol considère qu'un logement non loué procure à son propriétaire non-résident un revenu fictif, calculé sur la valeur cadastrale. À Santa Cruz de Tenerife, le coefficient est de 2 %. La raison tient à la date de la dernière ponencia de valores : 1995. Or le coefficient réduit de 1,1 % n'est accordé, pour les exercices 2023 à 2026, qu'aux communes dont les valeurs ont été révisées collectivement avec effet à partir du 1er janvier 2012 ; partout ailleurs, c'est 2 %.

La contrepartie est réelle : des valeurs cadastrales fixées dans les années 1990 sont restées très en dessous des prix actuels du centre-ville. Pour la valeur moyenne d'un logement de la commune, 52 200 € selon les statistiques du Catastro 2026, le revenu imputé est de 52 200 € × 2 %. Taxé à 19 % pour un résident de l'Union européenne ou de l'EEE, il donne 198,36 € par an pour un propriétaire unique détenant le bien douze mois sans le louer ; à 24 % pour un résident hors UE, 250,56 €. Votre propre reçu d'IBI indique la valeur à retenir, qui peut être bien différente de cette moyenne.

Calendrier : les revenus de l'année 2025 se déclarent au cours de l'année civile suivante, sans date limite intermédiaire. La règle change pour les revenus 2026, déclarés entre le 1er avril et le 31 décembre 2027 en application de l'Orden HAC/623/2026. Pour un résident fiscal français, le même logement doit être reporté sur les formulaires 2047 et 2042 ; la convention franco-espagnole prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, ce qui évite en principe une double charge.

La taxe foncière locale est gérée par Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife - Recaudación municipal (own collection; not a Consorcio member). Le paiement volontaire s'effectue habituellement pendant la période 20 mai – 22 juillet. Le taux appliqué aux biens urbains est de 0,52 %.

Pourquoi ce reçu compte-t-il autant pour un non-résident ? Parce qu'il porte la referencia catastral et le valor catastral, c'est-à-dire la base exacte de votre Modelo 210. La domiciliation bancaire est vivement conseillée depuis l'étranger : elle supprime le risque de majoration quand on n'est pas sur l'île au moment de l'avis. Si vous ne retrouvez pas le document, la sede electrónica du collecteur permet de le télécharger avec votre NIE, et Fiscasa peut aussi retrouver la valeur cadastrale à partir de la seule adresse.

Dès que le logement est loué, le revenu imputé ne porte plus que sur les jours restés à votre disposition. Les loyers, eux, se déclarent à part sur un Modelo 210 distinct : un bailleur résidant dans l'UE ou l'EEE déduit ses charges au prorata des jours loués et paie 19 % sur le résultat ; un bailleur établi hors UE paie 24 % sur le montant brut. Depuis 2024, ces loyers se déclarent en une seule fois par an.

Aux Canaries, la « vivienda vacacional » est encadrée par le Decreto 113/2015 : déclaration auprès du Cabildo de Tenerife, inscription au registre et affichage du numéro dans toute annonce. Une loi régionale adoptée en 2025 sur l'usage touristique durable des logements permet désormais aux communes de zoner et de plafonner ces locations ; les logements déjà inscrits conservent des droits acquis sous conditions. La location longue durée à un étudiant ou un salarié, plus courante en ville, échappe à ce régime. Depuis le 1er juillet 2025, toute annonce de courte durée doit en outre mentionner le numéro du Registro Único de Arrendamientos. Vérifiez les règles insulaires en vigueur avant de publier.

• Achat en cours d'année : l'imputation commence le lendemain de la signature, au prorata des jours restants. Une acquisition en septembre ne donne qu'un tiers d'année à déclarer.
• Indivision ou couple : chaque titulaire dépose son propre Modelo 210 pour sa quote-part, avec son NIE.
• Locataires une partie de l'année : conservez les contrats et les dates exactes, elles déterminent la part imputée.
• Lecteurs belges : la convention belgo-espagnole exonère ce revenu en Belgique, avec réserve de progressivité ; les lecteurs suisses, hors UE, relèvent du taux de 24 %.
• Retard de plusieurs années : l'administration peut remonter quatre ans ; une régularisation spontanée coûte 1 % plus 1 % par mois (15 % et intérêts au-delà d'un an), avec une réduction de 25 % en cas de paiement rapide.
• Revente : l'acheteur retiendra 3 % du prix (Modelo 211) ; vos justificatifs de 210 facilitent la récupération de l'excédent.