Resido en Alemania con una vivienda en España: ¿cómo evito la doble imposición?
Respuesta breve
Con el método de imputación del convenio hispano-alemán de 2011. España grava el inmueble al 19 % porque usted reside en la UE. Alemania incluye las rentas en su declaración (anexo AUS) y descuenta el impuesto pagado en España, dentro del límite del impuesto alemán que corresponde a esa renta.
Hacer el cálculo →En España: el régimen de los residentes de la UE
Como residente en Alemania, tributa en España al 19 %. Si la vivienda está vacía, declara la renta imputada; si la alquila, declara el rendimiento neto tras restar los gastos proporcionales. Cada propietario presenta su propio Modelo 210 por cada inmueble.
No necesita representante fiscal por residir en la UE. El pago puede domiciliarse en una cuenta alemana o española (zona SEPA) si presenta por vía electrónica, o hacerse por transferencia desde Alemania.
En Alemania: declarar y descontar
El convenio entre España y Alemania, firmado en 2011, sustituyó al anterior y cambió el método. Antes, las rentas inmobiliarias españolas estaban exentas en Alemania con progresividad. Ahora, Alemania las grava y aplica la imputación del impuesto español.
En la práctica, los alquileres españoles se declaran en Alemania en el anexo para rentas extranjeras (Anlage AUS), calculados con las reglas alemanas, y se indica el impuesto pagado en España para su descuento.
Ejemplo ilustrativo: alquiler neto en España de 5 000 €, impuesto español al 19 %: 950 €. Si el impuesto alemán sobre esos 5 000 € fuera de 1 400 €, el descuento sería de 950 € y quedarían 450 € por pagar en Alemania. Si el impuesto alemán fuera de 800 €, el descuento se limitaría a 800 € y los 150 € restantes no se recuperarían. Las cifras alemanas son hipotéticas; la base real depende de la ley alemana. Estime la parte española con el simulador de alquiler.
La vivienda de uso propio
Si no alquila, Alemania no suele gravar la vivienda de uso propio, de modo que la renta imputada española no encuentra impuesto alemán del que descontarse. Es un coste español sin compensación, pero no una doble imposición. Más contexto en ¿se paga dos veces?.
La venta
La ganancia tributa en España al 19 %, con la retención del 3 %. Alemania puede gravar la venta de un inmueble si se produce dentro del periodo que fija su ley, y en ese caso descuenta el impuesto español. Compruébelo con un asesor fiscal alemán antes de vender.
Guarde los justificantes de cada Modelo 210: el Finanzamt puede pedirlos para aceptar el descuento. Un certificado de residencia fiscal alemán es útil si España le pide probar su residencia.
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