¿Voy a pagar impuestos dos veces por mi inmueble en España?

Por qué existe el riesgo

Casi todos los países gravan a sus residentes por la totalidad de sus ingresos, estén donde estén. España, por su parte, grava a los no residentes por lo que obtienen en territorio español. Sin coordinación, un mismo alquiler o una misma ganancia tributarían dos veces.

Los convenios bilaterales reparten ese derecho. Para los inmuebles, la regla es casi universal: el país donde se sitúa el bien tiene derecho a gravar. España aplica entonces su ley interna, con el 19 % o el 24 %, sin que el convenio rebaje ese tipo.

Los dos mecanismos de corrección

Exención. Su país no grava la renta española. Puede tenerla en cuenta para calcular el tipo aplicable a sus otros ingresos (exención con progresividad). Es el sistema de países como Bélgica o Suiza, en líneas generales.

Crédito. Su país grava la renta y descuenta lo pagado en España, hasta el límite de su propio impuesto sobre esa renta. Es el sistema de Alemania, México o Argentina, entre otros.

Ejemplo de crédito con límite: un residente fuera de la UE cobra 8 000 € de alquiler y paga en España 1 920 € (24 % sobre el bruto). En su país, tras gastos, el impuesto local sobre esa renta es de 1 500 €. El crédito se limita a 1 500 €: no paga más en su país, pero los 420 € de exceso español no se recuperan.

Cuándo puede pagar dos veces

• Sin convenio: solo cuenta la ley de su país, que puede o no conceder un crédito unilateral.
• Doble residencia: si dos países le consideran residente, el convenio decide cuál prevalece; demostrarlo exige un certificado de residencia fiscal.
• Renta imputada: si su país no grava la vivienda vacía, el impuesto español no tiene contra qué descontarse. No es doble imposición, pero tampoco se compensa.

Qué documentos necesita

Conserve los justificantes de pago de cada Modelo 210 y, en caso de alquiler, el detalle de ingresos y días. Su administración tributaria se los pedirá. La ficha declarar en su país de residencia resume las situaciones más comunes. Las reglas de cada convenio tienen matices: valide su caso con un asesor local.