Mijn woning in Spanje staat op naam van een vennootschap: geldt dezelfde belasting?

Particulier of vennootschap: een wezenlijk verschil

De Modelo 210 voor een niet-verhuurde woning, met de kadastrale waarde × 1,1 % of 2 % als fictief inkomen, is gebouwd voor particulieren. Het systeem gaat ervan uit dat een persoon een tweede woning bezit en die zelf kan gebruiken. Daarom belast Spanje dat gebruiksrecht, ook als er geen euro huur binnenkomt.

Staat de woning op naam van een vennootschap, bijvoorbeeld een Nederlandse bv, een Belgische bvba of nv, of een vennootschap in een ander land, dan is de eigenaar geen natuurlijk persoon meer. De fiscale behandeling verandert dan: het gaat om een niet-ingezeten entiteit, en Spanje kent voor zulke entiteiten afzonderlijke regels en aangifteformulieren. Sommige daarvan zijn bedoeld om te voorkomen dat Spaans vastgoed anoniem wordt aangehouden via een buitenlandse structuur.

Waarom dit snel complex wordt

• Andere aangiften: naast of in plaats van de Modelo 210 kunnen er specifieke verplichtingen gelden voor vastgoed van buitenlandse entiteiten. Of die van toepassing zijn, hangt af van de vestigingsplaats van de vennootschap en van wie de aandeelhouders zijn.
• Vaste inrichting: verhuurt de vennootschap actief, met personeel of een kantoor in Spanje, dan kan er een vaste inrichting ontstaan, met vennootschapsbelasting in Spanje. Een fiscaal vertegenwoordiger wordt dan verplicht.
• Gebruik door de aandeelhouder: woont of verblijft de directeur-grootaandeelhouder gratis in de woning, dan kan dat ook in Nederland of België gevolgen hebben, bijvoorbeeld als voordeel in natura.
• Verkoop: bij verkoop door een vennootschap gelden andere regels voor de meerwaarde dan bij een particulier.

Wat wij u aanraden

Voor een woning op naam van een vennootschap is een standaard online aangifte niet de juiste route. Laat een Spaanse belastingadviseur, samen met uw adviseur in uw woonland, de hele structuur bekijken: wie is eigenaar, wie gebruikt de woning, wordt er verhuurd en wat gebeurt er bij verkoop of overlijden. Lees ook onze vergelijking tussen gestor, advocaat of online dienst en de uitleg over de fiscaal vertegenwoordiger.

Overweegt u nog te kopen? Een woning op eigen naam, eventueel samen met uw partner, is voor een gewone tweede woning bijna altijd eenvoudiger. De jaarlijkse belasting is dan voorspelbaar en u kunt die met de rekenhulp in een paar minuten schatten. Een vennootschap kan zinvol zijn bij grotere vastgoedportefeuilles, maar dat is maatwerk dat buiten het kader van deze pagina valt.