Impôt des non-résidents à Empuriabrava

Empuriabrava n'est pas une commune : c'est une urbanisation, la plus grande marina résidentielle d'Europe, construite à partir de 1967 sur les marais de l'Empordà, avec une trentaine de kilomètres de canaux navigables, des milliers de maisons avec amarre privée et un aérodrome dédié au parachutisme. Administrativement, elle dépend de Castelló d'Empúries, village médiéval à trois kilomètres dont la basilique gothique a des allures de cathédrale. La commune compte 12 201 habitants permanents ; Empuriabrava en multiplie le chiffre chaque été.

Les propriétaires non-résidents sont ici le cœur du marché. Les Allemands ont bâti la marina et y restent très présents ; les Français, voisins immédiats, forment l'autre grande communauté, suivis des Belges, des Néerlandais, des Suisses et, dans le centre d'Empuriabrava, d'acheteurs d'Europe de l'Est. Dans la province de Girona, les acheteurs étrangers viennent surtout de France, Italie, Maroc, Chine. Les étrangers réalisent 25 % des achats de la province. Le bien typique est une maison sur canal avec amarre, ou un appartement dans les immeubles du secteur de la plage et du port.

Ces propriétaires, souvent absents dix mois par an, sont exactement ceux que vise le revenu imputé.

Le coefficient d'imputation de la commune est de 2 %. Il correspond à une ponencia de valores entrée en vigueur en 1996 ; or pour les exercices 2023 à 2026, le taux de 1,1 % est réservé aux municipalités dont les valeurs cadastrales ont été révisées collectivement avec effet à partir du 1er janvier 2012, les autres restant à 2 %. Castelló d'Empúries relève donc du coefficient plein, appliqué toutefois à des valeurs fixées au milieu des années 1990.

Pour la valeur cadastrale moyenne d'un logement de la commune, 58 600 € selon les statistiques du Catastro 2026, la base imposable est 58 600 € × 2 % ; l'impôt s'élève à 222,68 € par an au taux de 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE qui détient tout le bien toute l'année, et à 281,28 € au taux de 24 % pour un résident hors UE. Une maison sur canal avec amarre et garage a souvent plusieurs références cadastrales ; leurs valeurs urbaines s'additionnent.

Référez-vous toujours à votre reçu d'IBI. Les revenus 2025 se déclarent au cours de l'année civile suivante ; pour les revenus 2026, le dépôt ne sera recevable qu'entre le 1er avril et le 31 décembre de l'année suivante, selon l'Orden HAC/623/2026. Sans déduction ni seuil, l'impôt est dû même pour une maison fermée toute l'année. Les résidents fiscaux français n'oublient pas de porter le bien sur leurs formulaires 2047 et 2042 ; la convention franco-espagnole prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant.

L'IBI est recouvré pour la commune par Ajuntament de Castelló d'Empúries - Recaptació municipal (own collection). La période de paiement volontaire se tient en règle générale 4 mai – 30 octobre.

Chaque bien, maison, amarre, garage, a son reçu et sa valeur cadastrale ; la base du Modelo 210 est la somme des valeurs urbaines qui vous appartiennent. Domicilier le paiement est indispensable pour des propriétaires qui ne passent qu'un été sur place : la majoration tombe sinon dès la fin de la période volontaire. Les reçus se téléchargent sur la sede electrónica du collecteur avec votre NIE ; Fiscasa peut aussi reconstituer la liste de vos références cadastrales à partir de l'adresse ou de l'acte.

Les maisons sur canal se louent bien à la semaine. Fiscalement, les jours loués sortent de l'imputation, qui ne porte plus que sur les jours restés à votre disposition ; les loyers se déclarent à part, sur un Modelo 210 annuel depuis 2024 (19 % après charges au prorata pour les résidents de l'UE ou de l'EEE, 24 % du brut pour les autres), à déposer du 1er au 20 avril de l'année suivante à partir des revenus 2026.

En Catalogne, la location touristique impose une licence municipale avec numéro HUT, enregistrée auprès de la Generalitat. Le Decret Llei 3/2023 ajoute dans les communes en tension de logement, soit plus de deux cent soixante municipalités couvrant l'essentiel de la côte, une licence d'urbanisme renouvelable tous les cinq ans ; vérifiez si Castelló d'Empúries figure sur la liste en vigueur. Le numéro HUT et, depuis le 1er juillet 2025, le numéro du registre national des locations doivent apparaître dans chaque annonce. La location de l'amarre seule à un plaisancier n'est pas une location touristique de logement, mais le revenu reste à déclarer. Les règles bougent souvent : consultez la réglementation actuelle.

• Plusieurs références cadastrales : maison, amarre, garage ; additionnez les valeurs urbaines, ne déclarez pas trois fois.
• Achat en cours d'année : imputation au prorata dès le lendemain de la signature ; première déclaration l'année suivante.
• Couple ou indivision : un Modelo 210 par propriétaire, avec son NIE et sa quote-part.
• Belges et Suisses : exonération avec réserve de progressivité en Belgique ; taux de 24 % pour les résidents suisses, hors UE.
• Années en retard : quatre exercices réclamables ; régulariser spontanément limite la majoration à 1 % plus 1 % par mois complet (15 % et intérêts après un an), réduite de 25 % en cas de paiement dans le délai.
• Accès : Girona-Costa Brava (GRO), Barcelona (BCN) ; les propriétaires allemands et suisses arrivent souvent par Girona, les Français par la route.