Impôt des non-résidents à Begur

Begur ne ressemble à aucune autre commune de la côte. Le village, perché autour d'un château médiéval, est ponctué de maisons d'Indianos, ces émigrés revenus de Cuba au dix-neuvième siècle avec une fortune et une architecture coloniale. En contrebas, huit criques s'ouvrent dans les falaises de pins : Sa Riera, Aiguafreda, Sa Tuna, Fornells et Aiguablava, dont le parador surplombe une eau presque irréelle. Avec 4 291 habitants permanents, Begur est l'une des plus petites communes de ce guide, et l'une des plus chères.

Les non-résidents y possèdent surtout des villas : maisons d'architecte des années 1960 et 1970 à Sa Riera et Aiguablava, propriétés avec vue à Fornells, maisons de village rénovées dans le centre. Les acheteurs sont français, belges, néerlandais, suisses, britanniques et, depuis quelques années, scandinaves et américains ; beaucoup de Barcelonais fortunés y ont aussi leur résidence secondaire. Dans la province de Girona, les acheteurs étrangers les plus actifs viennent de France, Italie, Maroc, Chine. Prix moyen : 4 239 €/m² (septembre 2026), le plus haut du littoral gironais.

Des biens de ce niveau ont des valeurs cadastrales à l'avenant, et le Modelo 210 y est nettement plus élevé qu'ailleurs sur la côte.

Begur applique le coefficient de 2 %. La ponencia de valores de la commune date de 1995 ; pour les exercices 2023 à 2026, seules les communes dont les valeurs ont été révisées collectivement avec effet à partir du 1er janvier 2012 bénéficient de 1,1 %, et Begur n'en fait pas partie. Mais, à la différence de Blanes ou de Lloret, ses valeurs cadastrales de 1995 étaient déjà élevées, à l'image de son marché.

La valeur cadastrale moyenne d'un logement de la commune atteint 135 400 € (statistiques du Catastro 2026), soit près du triple de certaines stations du sud de la côte. Revenu imputé : 135 400 € × 2 %. Impôt à 19 % pour un propriétaire résidant dans l'UE ou l'EEE, pour une détention totale toute l'année : 514,52 €. Impôt à 24 % pour un résident suisse, britannique ou américain : 649,92 €. Une villa d'Aiguablava avec vue mer peut dépasser largement cette moyenne ; une maison de village ancienne se situe souvent en dessous.

La valeur de votre reçu d'IBI est la seule qui compte. Les revenus 2025 se déclarent pendant l'année civile suivante, à la date de votre choix ; pour les revenus 2026, la fenêtre sera le 1er avril – 31 décembre de l'année suivante (Orden HAC/623/2026). Les résidents fiscaux français reportent en outre la villa sur leurs formulaires 2047 et 2042, la convention franco-espagnole prévoyant un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, qui neutralise en principe la double imposition.

L'IBI de Begur est recouvré par Consell Comarcal del Baix Empordà - Servei de Recaptació (delegated collection). La période de paiement volontaire s'ouvre d'ordinaire 1 juillet – 30 septembre. Pour une villa, le montant de l'IBI est à la hauteur de la valeur cadastrale : la domiciliation bancaire évite une majoration qui, ici, se chiffre vite.

Le reçu indique la valeur cadastrale servant de base au Modelo 210 et la référence cadastrale ; les grandes parcelles comportent parfois une seconde référence pour un terrain attenant, dont la valeur urbaine s'ajoute. Vérifiez aussi que piscine, garage et extensions récentes ont été déclarés au Catastro, les régularisations d'office ayant un effet rétroactif. Les reçus se téléchargent sur la sede electrónica du collecteur avec votre NIE ; Fiscasa peut, à partir de l'adresse, reconstituer les références cadastrales d'une propriété.

Les villas de Begur se louent cher en été, et beaucoup de propriétaires financent ainsi l'entretien. Fiscalement, les semaines louées sortent de l'imputation ; les loyers se déclarent sur un Modelo 210 annuel depuis 2024, à 19 % après déduction des charges au prorata (jardinier, piscine, assurance, intérêts d'emprunt) pour les résidents de l'UE ou de l'EEE, à 24 % du brut pour les autres. À partir des revenus 2026, cette déclaration de loyers se dépose entre le 1er et le 20 avril.

En Catalogne, la location touristique exige une licence municipale avec numéro HUT enregistrée auprès de la Generalitat ; le Decret Llei 3/2023 ajoute, dans les communes en tension de logement (plus de deux cent soixante, dont l'essentiel du littoral), une licence d'urbanisme renouvelable tous les cinq ans. Begur, où le logement des résidents permanents est devenu difficile, a toutes les chances d'y figurer : vérifiez la liste en vigueur. Numéro HUT et numéro du registre national des locations (obligatoire depuis le 1er juillet 2025) doivent apparaître sur chaque annonce. Les règles changent souvent ; renseignez-vous avant chaque saison.

• Valeur cadastrale élevée : vérifiez-la chaque année sur le reçu, car une réévaluation ponctuelle (extension, piscine) peut la modifier.
• Achat en cours d'année : imputation au prorata dès le lendemain de l'acte ; dépôt l'année suivante.
• Indivision ou société : chaque personne physique propriétaire dépose son Modelo 210 ; une détention par société étrangère obéit à d'autres règles, demandez conseil.
• Lecteurs belges et suisses : exonération avec réserve de progressivité en Belgique ; 24 % pour les résidents suisses, hors UE.
• Années non déclarées : quatre exercices réclamables ; régularisation spontanée à 1 % plus 1 % par mois complet (15 % et intérêts au-delà d'un an), réduite de 25 % en cas de paiement dans le délai. Sur une villa de Begur, le rattrapage peut être substantiel : n'attendez pas.
• Horizon 2027 : la réforme annoncée pourrait changer le calcul de l'imputation ; Fiscasa actualise ses calculs chaque année.