Nichtresidentensteuer in Torrevieja

Zwei Lagunen prägen Torrevieja: die rosa schimmernde Laguna Salada, aus der noch heute Salz gewonnen wird, und die grüne Laguna de La Mata. Dazwischen und entlang der Küste ist seit den achtziger Jahren eine Stadt gewachsen, in der ein großer Teil der Wohnungen Eigentümern gehört, die nur einige Wochen im Jahr vor Ort sind. Offiziell zählt die Gemeinde 98.533 Einwohner; im August vervielfacht sich diese Zahl. Das Habaneras-Festival und die Hafenpromenade geben der Stadt ein Gesicht, das über die reine Urbanisation hinausgeht.

Die Ortsteile La Mata, Los Balcones, Punta Prima, Torreta unterscheiden sich deutlich: La Mata ist ein alter Fischerort mit langem Sandstrand und Naturpark im Rücken, Los Balcones liegt auf der Anhöhe über der Laguna, Punta Prima grenzt an Orihuela Costa, und die Torreta-Siedlungen bestehen aus den typischen Bungalows mit Gemeinschaftspool. Die ausländischen Käufer der Provinz kommen überwiegend aus Niederlande, Vereinigtes Königreich, Belgien, Polen. Deutschsprachige Eigentümer sind hier weniger zahlreich als Briten und Skandinavier, aber seit den zweitausender Jahren stetig vertreten, oft mit einer damals günstig erworbenen Wohnung.

Aktuell werden Wohnungen um 2.561 €/m² angeboten (September 2026). In der Provinz Alicante entfallen 43,3 % der Wohnungskäufe auf Ausländer. Für die Nichtresidentensteuer zählt davon nichts: Sie richtet sich nach dem Katasterwert, der in Torrevieja weit unter dem Marktwert liegt.

Eine leerstehende Wohnung erzeugt nach spanischem Recht unterstellte Einkünfte (renta imputada). Die Bemessungsgrundlage ist ein fester Prozentsatz des Katasterwerts: in Torrevieja 2 %. Dieser Imputationssatz hängt vom Datum der letzten allgemeinen Neubewertung ab, die hier im Jahr 2004 wirksam wurde. Für die Veranlagungsjahre 2023 bis 2026 bleibt der niedrigere Satz von 1,1 % den Gemeinden vorbehalten, deren Werte seit dem 1. Januar 2012 kollektiv neu festgesetzt wurden.

Beispielrechnung mit dem mittleren Katasterwert der Gemeinde, 55.300 € nach der Katasterstatistik 2026: 55.300 € × 2 % ergibt die unterstellten Einkünfte, und darauf zahlt ein Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland oder Österreich 19 %, also 210,14 € pro Jahr für die gesamte Wohnung. Für Eigentümer außerhalb von EU und EWR, etwa in der Schweiz oder im Vereinigten Königreich, beträgt der Satz 24 % ohne Abzüge: 265,44 €. Gehört die Wohnung einem Ehepaar je zur Hälfte, erklärt jeder Partner die halbe Bemessungsgrundlage auf einem eigenen Formular.

Die Abgabe für das Einkommensjahr 2025 ist das gesamte darauffolgende Kalenderjahr über möglich. Mit dem Einkommensjahr 2026 ändert sich das: Dann gilt ein Zeitraum vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres (Orden HAC/623/2026). Weder ein Freibetrag noch eine Bagatellgrenze existieren, und auch ein Bungalow, der nie vermietet wird, ist jedes Jahr zu erklären. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, gibt die Wohnung zudem in der eigenen Steuererklärung an; das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 sieht hierfür grundsätzlich die Anrechnung der spanischen Steuer über die Anlage AUS vor.

Die Grundsteuer der Stadt wird nicht vom Rathaus, sondern von Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento eingezogen, der Einzugsstelle der Diputación de Alicante. Der freiwillige Zahlungszeitraum liegt üblicherweise 27. Juli – 8. Oktober. Der Hebesatz für städtische Grundstücke beträgt 0,4 %. SUMA erlaubt die Einrichtung einer Lastschrift online, auch von einem Konto im SEPA-Raum, was den Zuschlag nach Fristende zuverlässig verhindert.

Der SUMA-Bescheid nennt Katasterreferenz und Katasterwert und ist damit das wichtigste Dokument für Ihr Modelo 210. Sie können ihn mit Ihrer NIE im Portal von SUMA abrufen; wenn das nicht gelingt, ermittelt Fiscasa die Katasterdaten anhand der Adresse oder der Referenznummer.

Für vermietete Wochen fällt keine Imputation an: Der Nutzungswert wird nur für die Tage berechnet, an denen die Wohnung Ihnen zur Verfügung stand. Die Mieteinnahmen deklarieren Sie getrennt, ebenfalls auf einem Modelo 210, das seit 2024 einmal jährlich für alle Einnahmen abgegeben wird. EU- und EWR-Ansässige versteuern 19 % des Überschusses nach Abzug der anteiligen Kosten; alle anderen 24 % der Bruttomiete. Für Einkünfte ab 2026 ist dieses Formular vom 1. bis zum 20. April des Folgejahres fällig.

Touristische Vermietung setzt in der Comunitat Valenciana eine Eintragung im Tourismusregister voraus. Seit dem Decreto Ley 9/2024 verlangt die Region einen städtebaulichen Verträglichkeitsbericht der Gemeinde, befristet die Eintragung auf fünf Jahre und stuft Aufenthalte über zehn Tage beim selben Mieter nicht mehr als touristisch ein. Torrevieja gehört außerdem zu den Küstenstädten mit eigenen planungsrechtlichen Grenzen für Ferienwohnungen. Seit dem 1. Juli 2025 braucht jede Anzeige zusätzlich die Nummer des nationalen Mietregisters (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024). Informieren Sie sich vor der Vermietung über den aktuellen Stand, denn die Regeln wurden mehrfach verschärft.

• Erstes Jahr: Die Steuer läuft ab dem Tag nach dem Notartermin, anteilig nach Tagen. Bei einem Kauf im Oktober ist nur ein kleiner Rest zu erklären, aber er ist zu erklären.
• Zwei Namen im Grundbuch, zwei Erklärungen: Jeder Miteigentümer braucht eine NIE und gibt sein eigenes Modelo 210 ab.
• Schweizer Eigentümer: Die Schweiz ist Drittstaat, daher 24 % ohne Abzüge; die Zahlung per Überweisung aus der Schweiz ist möglich.
• Nachzahlung alter Jahre: Spanien kann vier Jahre zurückfordern; bei freiwilliger Nachmeldung beträgt der Zuschlag 1 % plus 1 % pro vollem Monat (maximal zwölf Monate), später 15 % und Zinsen, mit 25 % Ermäßigung bei pünktlicher Zahlung nach Zustellung.
• Ohne Steuervertreter: Für EU- und EWR-Ansässige ist kein representante fiscal vorgeschrieben.
• Unterlagen: Heben Sie SUMA-Bescheid, Kaufvertrag und Abgabenachweise auf. Der Flughafen Alicante-Elche (ALC) ist etwa eine Dreiviertelstunde entfernt.