Nichtresidentensteuer in Alicante

Alicante ist keine reine Ferienstadt, sondern die Hauptstadt der Provinz, in der ausländische Käufer spanienweit den größten Anteil am Wohnungsmarkt halten. Die Explanada, der Burgberg des Castillo de Santa Bárbara über dem Postiguet-Strand und der Hafen bilden das Zentrum; die Zweitwohnungen ausländischer Eigentümer liegen jedoch meist weiter nördlich, in den Hochhausreihen der Playa de San Juan, an der Albufereta und auf der Landzunge Cabo de las Huertas, von wo die Straßenbahn in die Innenstadt fährt. Mit 366.221 Einwohnern bietet die Stadt das ganze Jahr über Kliniken, Universität, Direktflüge und mehrsprachige Dienstleister.

Wer hier kauft, erwirbt fast immer eine Etagenwohnung: Apartments der siebziger und achtziger Jahre am Strand von San Juan, sanierte Altbauwohnungen im Viertel Santa Cruz unterhalb der Burg oder Neubauten rund um Benalúa. In der Provinz Alicante stammen die ausländischen Käufer vor allem aus Niederlande, Vereinigtes Königreich, Belgien, Polen. Ihr Anteil an den Wohnungskäufen der Provinz liegt bei 43,3 %. Deutsche, österreichische und Schweizer Eigentümer schätzen Alicante, weil die Stadt auch im Januar lebt.

Die Angebotspreise bewegen sich um 2.743 €/m² (September 2026); der Katasterwert, auf dem die Nichtresidentensteuer beruht, liegt deutlich darunter.

Die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) behandelt eine selbstgenutzte oder leerstehende Wohnung als Einkunftsquelle: Die Agencia Tributaria unterstellt Ihnen fiktive Eigennutzungseinkünfte in Höhe eines Prozentsatzes des Katasterwerts und verlangt dafür jedes Jahr ein Modelo 210 pro Eigentümer. In Alicante beträgt dieser Imputationssatz 2 %, denn die letzte allgemeine Wertfeststellung (ponencia de valores) der Stadt stammt aus dem Jahr 1996. Für die Steuerjahre 2023 bis 2026 gilt der ermäßigte Satz von 1,1 % nur dort, wo eine allgemeine kollektive Neubewertung mit Wirkung ab 2012 stattgefunden hat; alle übrigen Gemeinden rechnen mit 2 %.

Zum Rechnen genügt der Blick auf den IBI-Bescheid. Der mittlere Katasterwert einer Wohnung in Alicante liegt laut Katasterstatistik 2026 bei 50.700 €. Multipliziert mit 2 % ergibt sich der Nutzungswert; darauf zahlt ein in Deutschland oder Österreich ansässiger Alleineigentümer 19 %, also 192,66 € im Jahr. Ein in der Schweiz ansässiger Eigentümer zahlt als Drittstaatler 24 % ohne jeden Abzug: 243,36 €. Maßgeblich für Ihre Wohnung ist allein der Wert auf Ihrem eigenen Bescheid.

Die Steuer fällt auch an, wenn die Wohnung das ganze Jahr leer stand. Für das Einkommensjahr 2025 nimmt die Agencia Tributaria das Modelo 210 während des gesamten folgenden Kalenderjahres an; für Einkünfte ab 2026 gilt ein neues Zeitfenster vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres (Orden HAC/623/2026). Für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland endet die Pflicht nicht in Spanien: Die Wohnung gehört in die deutsche Einkommensteuererklärung, und die spanische Steuer wird nach dem DBA Deutschland–Spanien von 2011 in der Regel angerechnet (Anrechnungsmethode, Anlage AUS).

Anders als die meisten Küstenorte der Provinz zieht Alicante seine Grundsteuer selbst ein: Zuständig ist Ayuntamiento de Alicante (Concejalía de Hacienda / Tesorería Municipal – Oficina Virtual Tributaria), nicht die Provinzeinzugsstelle SUMA. Die freiwillige Zahlungsfrist läuft in der Regel 15. März – 30. Juni. Der städtische Hebesatz für bebaute Grundstücke liegt bei 0,62 %. Mit einer Einzugsermächtigung vermeiden Sie den Zuschlag, der nach Fristablauf fällig wird.

Auf dem Bescheid stehen die Katasterreferenz (referencia catastral) und der Katasterwert, also die Bemessungsgrundlage Ihres Modelo 210. Nichtresidenten laden ihn im Online-Steuerportal der Stadt mit NIE oder digitalem Zertifikat herunter; wer keinen Zugang hat, lässt die Katasterdaten von Fiscasa anhand der Adresse ermitteln.

Viele Eigentümer vermieten ihre Wohnung in Alicante außerhalb der eigenen Aufenthalte, wochenweise an Städtereisende oder für ein Semester an Studierende. Steuerlich entstehen dann zwei Teile: Der Nutzungswert wird nur noch für die nicht vermieteten Tage angesetzt, und die Mieteinnahmen erklären Sie getrennt auf einem weiteren Modelo 210. Seit 2024 werden diese Einnahmen für das ganze Jahr zusammengefasst; EU- und EWR-Ansässige dürfen die anteiligen Kosten der Vermietungstage abziehen und zahlen 19 % auf den Überschuss, Eigentümer aus Drittstaaten 24 % auf die Bruttomiete. Ab dem Einkommensjahr 2026 ist dieses Mietformular zwischen dem 1. und dem 20. April des Folgejahres einzureichen.

Für die touristische Kurzzeitvermietung schreibt die Comunitat Valenciana die Eintragung in das regionale Tourismusregister vor. Das Decreto Ley 9/2024 vom August 2024 hat die Hürden erhöht: Die Stadt muss die städtebauliche Verträglichkeit bescheinigen, die Eintragung gilt fünf Jahre, Aufenthalte von mehr als zehn Tagen desselben Mieters zählen nicht mehr als touristisch, und jede Anzeige muss die Nummer des nationalen Mietregisters tragen. Dieses Registro Único de Arrendamientos (Real Decreto 1312/2024) ist seit dem 1. Juli 2025 Voraussetzung für die Vermarktung über Plattformen. Die Vorschriften ändern sich häufig; prüfen Sie vor der ersten Vermietung die aktuelle Fassung und eventuelle Beschränkungen der Stadt Alicante.

• Kaufjahr: Die Steuerpflicht beginnt am Tag nach der notariellen Beurkundung und wird im ersten Jahr tageweise anteilig berechnet.
• Ehepaare und Erbengemeinschaften: Jeder Miteigentümer reicht ein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil ein, jeweils mit eigener NIE.
• Österreichische Eigentümer: Nach dem Abkommen mit Österreich bleibt der Nutzungswert dort in der Regel steuerfrei und wirkt nur über den Progressionsvorbehalt; die spanische Erklärung ist davon unabhängig.
• Versäumte Jahre: Spanien kann vier Jahre zurückfordern. Wer freiwillig nachmeldet, zahlt einen Zuschlag von 1 % plus 1 % je vollem Monat Verspätung (höchstens zwölf Monate), danach 15 % plus Verzugszinsen; bei fristgerechter Zahlung nach Aufforderung sinkt der Zuschlag um 25 %.
• Kein Steuervertreter nötig: EU- und EWR-Ansässige dürfen das Modelo 210 ohne representante fiscal einreichen und die Steuer per Überweisung aus dem Ausland begleichen.
• Anreise: Der Flughafen Alicante-Elche (ALC) liegt wenige Kilometer südwestlich der Stadt. Ab 2027 können sich die Regeln ändern; Fiscasa aktualisiert seine Berechnungen jedes Jahr.