Nichtresidentensteuer in Jávea

Jávea, auf Valencianisch Xàbia, hat keinen einzigen Mittelpunkt, sondern drei: die Altstadt mit ihrer Wehrkirche aus Tosca-Sandstein, den Hafen mit Fischauktion und Promenade, und den Arenal, den einzigen Sandstrand der Gemeinde mit seinen Restaurants und Apartmenthäusern. Dahinter steigt das Land zum Montgó an, und nach Süden folgen die Kaps bis zum Cap de la Nau, dem östlichsten Punkt der Comunitat Valenciana, von dem man bei klarem Wetter Ibiza sieht. 30.642 Menschen sind gemeldet, ein großer Teil davon Ausländer, die hier dauerhaft oder saisonal leben.

Die Wohnlagen Xàbia, Arenal, Cap de la Nau, Montgó sind geprägt von Villen auf großen Grundstücken: am Hang des Montgó, auf den Hügeln des Tosalet und rund um die Buchten von Portitxol und Granadella. Apartments konzentrieren sich auf den Arenal und das Hafenviertel Duanes de la Mar. Die Eigentümer stammen seit den siebziger Jahren vor allem aus Großbritannien, den Niederlanden, Belgien, Deutschland und der Schweiz; der Anteil der Dauerresidenten ist höher als in den Hochhausorten weiter südlich. In der Provinz Alicante dominieren Käufer aus Niederlande, Vereinigtes Königreich, Belgien, Polen.

Jávea gehört mit Angebotspreisen um 4.166 €/m² (September 2026) zu den teuersten Orten der Costa Blanca. In der Provinz entfallen 43,3 % der Wohnungskäufe auf Ausländer.

Der Imputationssatz für Jávea beträgt 2 %. Maßgeblich ist das Jahr der letzten allgemeinen Wertfeststellung, hier 1995: Liegt die Wirkung einer kollektiven Neubewertung vor dem 1. Januar 2012, bleibt es in den Steuerjahren 2023 bis 2026 bei 2 %, danach wären es 1,1 %. Die Katasterwerte in Jávea sind durch die vielen großen Villen im Mittel höher als in Dénia oder Calpe, aber immer noch deutlich niedriger als die Verkaufspreise.

Rechnen wir mit dem Durchschnitt der Gemeinde: Der mittlere Katasterwert einer Wohnimmobilie liegt bei 56.200 € (Katasterstatistik 2026). Mit 2 % ergibt sich der Nutzungswert, und 19 % davon sind 213,56 € jährlich für einen in Deutschland oder Österreich ansässigen Alleineigentümer. Für einen Schweizer Eigentümer werden 24 % fällig, also 269,76 €, ohne Abzüge. Eine Villa am Cap de la Nau mit Pool und Meerblick kann ein Vielfaches des Mittelwerts aufweisen; auch deshalb lohnt sich der Blick auf den tatsächlichen Katasterwert Ihres Bescheids.

Zu erklären ist auch ein Haus, das elf Monate im Jahr leer steht: Spanien besteuert die Verfügbarkeit. Das Formular für das Einkommensjahr 2025 wird im gesamten folgenden Kalenderjahr angenommen; ab dem Einkommensjahr 2026 läuft die Frist vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres (Orden HAC/623/2026). Nach dem DBA zwischen Deutschland und Spanien aus dem Jahr 2011 gehört die Villa zudem in Ihre deutsche Einkommensteuererklärung, wobei die spanische Steuer in der Regel angerechnet wird; die Anlage AUS ist dafür vorgesehen.

Anders als die meisten Nachbargemeinden hat Jávea die Grundsteuer nicht an SUMA abgegeben. Zuständig ist Ayuntamiento de Xàbia (Gestión Tributaria / Recaudación – 'Servicio Tributario Online Xàbia'), mit eigenem Online-Steuerdienst. Die Zahlungsfristen werden jährlich neu bekanntgegeben; prüfen Sie den aktuellen Kalender bei Ayuntamiento de Xàbia (Gestión Tributaria / Recaudación – 'Servicio Tributario Online Xàbia'), bevor Sie eine Überweisung planen. Der Hebesatz für bebaute Grundstücke beträgt 0,83 %. Eine Lastschrift ist auch hier der einfachste Schutz vor Zuschlägen, denn der Bescheid wird nicht ins Ausland nachgesandt.

Der Katasterwert auf dem städtischen IBI-Bescheid ist die Bemessungsgrundlage Ihres Modelo 210, die Katasterreferenz identifiziert die Immobilie. Beides finden Sie im Online-Steuerdienst der Stadt; falls Sie dort keinen Zugang haben, kann Fiscasa die Katasterdaten anhand der Adresse abrufen.

Ferienvermietung ist in Jávea ein eigener Wirtschaftszweig, von Apartments am Arenal bis zu Villen mit Pool für Großfamilien. Für die Steuer bedeutet jede Vermietung: Die Imputation gilt nur noch für die nicht vermieteten Tage, die Mieteinnahmen gehören auf ein eigenes Modelo 210, das seit 2024 einmal jährlich für alle Einnahmen eingereicht wird, für das Einkommensjahr 2026 und später zwischen dem 1. und 20. April des Folgejahres. EU- und EWR-Ansässige dürfen die anteiligen Kosten der Vermietungszeit abziehen und zahlen 19 % auf den Überschuss; Eigentümer aus Drittstaaten 24 % auf die Bruttomiete.

Regional verlangt die Comunitat Valenciana die Eintragung ins Tourismusregister. Das Decreto Ley 9/2024 vom August 2024 hat die Bedingungen verschärft: Die Stadt bescheinigt die städtebauliche Verträglichkeit, die Eintragung gilt fünf Jahre und muss erneuert werden, Vermietungen über zehn Tage an denselben Gast gelten nicht mehr als touristisch, und die Nummer des nationalen Mietregisters (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024, seit 1. Juli 2025 Pflicht) muss in jeder Anzeige erscheinen. Da sich die Vorschriften laufend ändern, sollten Sie die aktuelle Regelung der Stadt Xàbia vor jeder Saison prüfen.

• Erstes Jahr: Steuerpflicht ab dem Tag nach dem Notartermin, tageweise anteilig bis zum 31. Dezember.
• Villa mit Nebengebäude oder zwei Katasterreferenzen: Jede Referenz mit eigenem Katasterwert wird gesondert erklärt.
• Ehepaare: zwei Formulare, zwei NIE, jeweils der halbe Nutzungswert.
• Österreichische Eigentümer: In Spanien 19 %; in Österreich greift nach dem Abkommen regelmäßig die Befreiung mit Progressionsvorbehalt.
• Rückstände: Spanien kann die letzten vier Jahre einfordern. Bei freiwilliger Nachmeldung fallen 1 % plus 1 % pro vollem Monat an (bis zu zwölf Monate), danach 15 % und Verzugszinsen; wer nach Aufforderung fristgerecht zahlt, erhält 25 % Nachlass auf den Zuschlag.
• Praktisches: Kein Steuervertreter nötig für EU- und EWR-Ansässige; Zahlung per Überweisung aus dem Ausland möglich. Der Flughafen Alicante-Elche (ALC) ist etwa anderthalb Stunden entfernt. Ab 2027 können sich die Regeln ändern.