Nichtresidentensteuer in Orihuela Costa

Die Stadt Orihuela liegt im fruchtbaren Tal des Segura, mit Kathedrale, Palästen und dem Geburtshaus des Dichters Miguel Hernández. Ihre Küste jedoch beginnt erst dreißig Autominuten weiter östlich und hat sich seit den neunziger Jahren zu einem eigenen Lebensraum entwickelt: Orihuela Costa, ein Band aus Urbanisationen zwischen Punta Prima und der Grenze zu Pilar de la Horadada. Die Gemeinde zählt 84.560 Einwohner, von denen ein großer Teil an der Küste gemeldet ist, oft mit ausländischem Pass.

Die Siedlungen Cabo Roig, La Zenia, Playa Flamenca, Villamartín, Campoamor bilden den Kern dieser Küste. Cabo Roig hat einen Yachthafen und felsige Buchten, La Zenia ein Einkaufszentrum von regionaler Bedeutung, Playa Flamenca lange Promenaden, Villamartín und Las Ramblas Golfplätze mit Reihenhäusern direkt am Fairway, Campoamor eine ältere Villengegend am Pinienhang. Das Angebot besteht vor allem aus Bungalows, Reihenhäusern und Apartments in Wohnanlagen mit Gemeinschaftspool, häufig im Besitz von Paaren aus Nordeuropa. Die stärksten ausländischen Käufergruppen der Provinz kommen aus Niederlande, Vereinigtes Königreich, Belgien, Polen. Insgesamt gehen in der Provinz Alicante 43,3 % der Wohnungskäufe an Ausländer.

Die Angebotspreise liegen derzeit bei etwa 2.902 €/m² (September 2026). Die Katasterwerte sind erheblich niedriger, denn sie beruhen auf einer sehr alten Neubewertung.

Der Imputationssatz für unterstellte Einkünfte beträgt in Orihuela 2 %. Das liegt an der Katastergeschichte der Gemeinde: Die letzte allgemeine Wertfeststellung wurde 1994 wirksam, lange vor dem Stichtag. Nur Gemeinden mit einer kollektiven Neubewertung ab dem 1. Januar 2012 dürfen in den Steuerjahren 2023 bis 2026 mit 1,1 % rechnen. Die Kehrseite ist für Eigentümer angenehm: Katasterwerte aus den neunziger Jahren sind niedrig, selbst nach den jährlichen Anpassungen.

Die Katasterstatistik 2026 weist für Orihuela einen mittleren Wohnungskatasterwert von 35.800 € aus. Daraus ergibt sich mit 2 % der fiktive Nutzungswert, und ein Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland zahlt darauf 19 %: 136,04 € im Jahr für die gesamte Immobilie. Bei Wohnsitz in einem Drittstaat, zum Beispiel in der Schweiz, werden 24 % fällig, ohne Abzug: 171,84 €. Ein Reihenhaus in Villamartín oder eine Villa in Campoamor kann erheblich höher bewertet sein; prüfen Sie den Wert auf Ihrem IBI-Bescheid.

Die Erklärung für das Einkommensjahr 2025 wird im gesamten folgenden Kalenderjahr angenommen; ab dem Einkommensjahr 2026 verengt die Orden HAC/623/2026 das Fenster auf den 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Ein leerstehender Bungalow ist genauso zu erklären wie eine regelmäßig genutzte Wohnung, denn besteuert wird die Verfügbarkeit, nicht die Nutzung. Deutsche Eigentümer vergessen oft den zweiten Schritt: Nach dem DBA mit Spanien ist die Immobilie in Deutschland anzugeben, wobei die spanische Steuer im Regelfall angerechnet wird (Anlage AUS).

Die Grundsteuer der Gemeinde Orihuela wird von Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento verwaltet, die als Einzugsstelle der Diputación für die meisten Küstenorte der Provinz tätig ist. Die freiwillige Zahlungsfrist liegt gewöhnlich 27. Juli – 8. Oktober. Der kommunale Hebesatz für Stadtgrundstücke beträgt 0,7 %. Eine Lastschrift bei SUMA ist für Eigentümer, die im Herbst nicht vor Ort sind, der sicherste Weg, Zuschläge zu vermeiden.

Katasterreferenz und Katasterwert stehen auf jedem SUMA-Bescheid; dieser Wert ist die Grundlage Ihres Modelo 210. Mit der NIE lässt sich der Bescheid online abrufen. Fiscasa kann die Katasterdaten alternativ über die Adresse der Wohnung beschaffen, wenn Ihnen der Zugang fehlt.

In Orihuela Costa werden viele Häuser im Winter an Golfspieler und im Sommer an Familien vermietet. Steuerlich bedeutet das: Die Imputation gilt nur für die Tage ohne Mieter, die Mieteinnahmen kommen auf ein eigenes Modelo 210, das seit 2024 jährlich alle Einnahmen zusammenfasst. Wer in der EU oder im EWR ansässig ist, zieht die anteiligen Kosten ab und versteuert den Überschuss mit 19 %; Drittstaatler zahlen 24 % auf die Bruttoeinnahmen. Für das Einkommensjahr 2026 und danach ist dieses Formular vom 1. bis 20. April des Folgejahres einzureichen.

Die Comunitat Valenciana verlangt für touristische Vermietung eine Registrierung im regionalen Tourismusregister, die seit dem Decreto Ley 9/2024 vom August 2024 auf fünf Jahre befristet ist und einen städtebaulichen Verträglichkeitsbericht der Stadt Orihuela voraussetzt. Vermietungen von mehr als zehn Tagen an denselben Gast gelten nicht mehr als touristisch. Dazu kommt seit dem 1. Juli 2025 die nationale Registernummer (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024), ohne die Plattformen keine Anzeige mehr schalten. Eine nicht registrierte Ferienvermietung kann mit Bußgeldern belegt werden; die Vorschriften sind in Bewegung, prüfen Sie den aktuellen Stand.

• Verwaltergemeinschaft: Die Gebühren der comunidad de propietarios sind keine abzugsfähigen Kosten für die Imputation; nur bei Vermietung zählen sie anteilig.
• Erstes Jahr: Vom Tag nach der Beurkundung bis zum 31. Dezember, anteilig nach Tagen; der Kaufvertrag belegt das Datum.
• Miteigentum: Pro Eigentümer eine NIE und ein Modelo 210, auch bei Ehepaaren mit gemeinsamem Konto.
• Österreichische Eigentümer: In Österreich bleibt der spanische Nutzungswert nach dem Abkommen regelmäßig befreit, erhöht aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf das übrige Einkommen.
• Rückstände: Vier Jahre können nachgefordert werden. Freiwillige Nachmeldung kostet 1 % Zuschlag plus 1 % je vollem Monat bis zu zwölf Monaten, danach 15 % und Verzugszinsen; wer nach Aufforderung fristgerecht zahlt, spart 25 % des Zuschlags.
• Logistik: Vom Flughafen Alicante-Elche (ALC) ist die Küste in rund einer Stunde erreichbar. Ein Steuervertreter ist für EU- und EWR-Ansässige nicht Pflicht; Fiscasa bereitet die Erklärung vor, Sie zahlen per Überweisung.