Nichtresidentensteuer in Dénia

Von der Burg über der Altstadt sieht man die Fähren nach Ibiza, Mallorca und Formentera auslaufen; dahinter erhebt sich der Montgó, der Hausberg, der Dénia von Jávea trennt. Die Stadt ist seit jeher ein Hafenort mit eigener Fischereiflotte, bekannt für die rote Garnele und als Kreativstadt der Gastronomie der UNESCO. Mit 47.261 Einwohnern ist Dénia größer als die meisten Küstenorte der Marina Alta und hat ein ganzjähriges Leben mit Markt, Krankenhaus und Schulen, was deutschsprachige Eigentümer besonders schätzen.

Die Küste teilt sich in zwei Hälften: Les Marines, Les Rotes. Les Marines im Norden ist ein kilometerlanger Sandstrand mit Wohnanlagen und Reihenhäusern; Les Rotes im Süden besteht aus felsigen Buchten, Villen mit Garten und kleinen Apartmenthäusern unterhalb des Montgó. Deutsche Eigentümer sind in Dénia seit Jahrzehnten eine feste Größe, neben Niederländern, Belgiern, Briten und Franzosen. Auf Ebene der Provinz Alicante führen Käufer aus Niederlande, Vereinigtes Königreich, Belgien, Polen die Statistik an. Ausländer tätigen in der Provinz 43,3 % aller Wohnungskäufe.

Angebotspreise um 3.354 €/m² (September 2026) stehen Katasterwerten gegenüber, die auf einer Bewertung aus den achtziger Jahren beruhen.

Dénias letzte allgemeine Wertfeststellung (ponencia de valores) wurde 1989 wirksam. Die Konsequenz für Nichtresidenten ist eindeutig: Der Imputationssatz beträgt 2 %, weil die Ermäßigung auf 1,1 % in den Steuerjahren 2023 bis 2026 ausschließlich Gemeinden zusteht, deren Katasterwerte durch eine allgemeine kollektive Neubewertung ab dem 1. Januar 2012 festgesetzt wurden. Auf der anderen Seite stehen Katasterwerte, die trotz jährlicher Aktualisierungskoeffizienten weit unter dem heutigen Marktniveau liegen.

So sieht die Berechnung für eine durchschnittliche Wohnung aus: Katasterwert 41.900 € (Katasterstatistik 2026) mal 2 % ergibt die fiktiven Eigennutzungseinkünfte. Darauf zahlt ein in Deutschland ansässiger Eigentümer, dem die Immobilie allein gehört, 19 %, also 159,22 € für ein volles Jahr. Ein Eigentümer mit Wohnsitz in der Schweiz zahlt 24 %, nämlich 201,12 €, ohne Werbungskosten oder Freibeträge. Eine Villa in Les Rotes liegt gewöhnlich deutlich über diesem Mittelwert, ein älteres Apartment in Les Marines oft darunter; den Ausschlag gibt der Katasterwert auf Ihrem IBI-Bescheid.

Ein Haus, das zwischen Ihren Besuchen leer steht, bleibt steuerpflichtig, denn der Nutzungswert ist eine gesetzliche Fiktion. Das Modelo 210 für das Einkommensjahr 2025 können Sie im gesamten folgenden Kalenderjahr abgeben; ab dem Einkommensjahr 2026 verschiebt sich der Beginn auf den 1. April, das Ende bleibt der 31. Dezember (Orden HAC/623/2026). Deutsche Eigentümer tragen die Immobilie außerdem in ihrer heimischen Erklärung ein; das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 rechnet die spanische Steuer in der Regel an, statt die Einkünfte freizustellen.

Für die Grundsteuer ist Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento zuständig, die Einzugsstelle der Diputación de Alicante, der Dénia die Erhebung übertragen hat. Die freiwillige Zahlungsfrist liegt normalerweise 27. Juli – 8. Oktober. Der von der Stadt beschlossene Hebesatz für bebaute Grundstücke liegt bei 1,05 %. Eine Lastschrift schützt vor dem Zuschlag, der nach Ende der Frist automatisch hinzukommt, auch wenn der Papierbescheid Sie in Deutschland nie erreicht hat.

Der Bescheid enthält den Katasterwert und die Katasterreferenz, die beide in das Modelo 210 eingetragen werden. Im Portal von SUMA lassen sich die Bescheide mit NIE herunterladen; wenn Ihnen der Zugang fehlt, beschafft Fiscasa die Katasterdaten anhand der Adresse.

Viele Häuser in Les Marines werden im Juli und August an Familien vermietet, im Winter oft für mehrere Monate an Überwinterer. Für die Steuer gilt: Vermietete Tage werden nicht imputiert, die Mieteinnahmen kommen auf ein eigenes, seit 2024 jährliches Modelo 210. Wer in der EU oder im EWR wohnt, setzt die anteiligen Kosten ab und zahlt 19 % auf den Rest; Drittstaatler versteuern 24 % der Bruttomiete. Ab dem Einkommensjahr 2026 ist dieses Formular vom 1. bis 20. April des Folgejahres einzureichen.

Dénia zählt zu den Gemeinden der Comunitat Valenciana, die über die regionalen Vorschriften hinaus eigene planungsrechtliche Beschränkungen für Ferienwohnungen anwenden. Regional gilt seit dem Decreto Ley 9/2024: Eintragung ins Tourismusregister nur mit städtebaulichem Verträglichkeitsbericht, Gültigkeit fünf Jahre, und Vermietungen über zehn Tage an denselben Mieter sind keine touristischen Vermietungen mehr. Seit dem 1. Juli 2025 muss in jeder Anzeige außerdem die Nummer des nationalen Mietregisters (Real Decreto 1312/2024) stehen; die Plattformen melden Vermieter und Umsätze an die Steuerverwaltung. Erkundigen Sie sich vor der ersten Buchung nach dem aktuellen Stand, denn Dénia passt seine Regeln regelmäßig an.

• Kauf im laufenden Jahr: Die Steuer beginnt am Tag nach der Beurkundung; das erste Modelo 210 deckt nur die restlichen Tage ab.
• Gemeinschaftseigentum: Jeder Eigentümer erklärt seinen Anteil auf einem eigenen Formular, auch Kinder, die im Grundbuch stehen.
• Schweizer Eigentümer: Als Drittstaatler gilt der Satz von 24 % ohne Abzüge; die Überweisung aus der Schweiz an die Agencia Tributaria ist möglich.
• Vergessene Jahre: Bis zu vier Jahre können nachgefordert werden. Wer von sich aus nachmeldet, zahlt 1 % Zuschlag plus 1 % pro vollem Monat (bis zwölf Monate), danach 15 % und Verzugszinsen; wer nach Zustellung fristgerecht zahlt, spart ein Viertel des Zuschlags.
• Keine Vertretungspflicht für EU- und EWR-Ansässige; eine NIE braucht dennoch jeder Eigentümer.
• Anreise: Der Flughafen Alicante-Elche (ALC) ist gut eine Stunde entfernt; die Fähren der Balearen legen direkt in Dénia an.