Nichtresidentensteuer in Benidorm

Kaum eine Stadt am Mittelmeer ist so leicht zu erkennen wie Benidorm: Die Hochhäuser stehen dicht an dicht zwischen dem Naturpark der Serra Gelada und dem Hügel des alten Ortskerns, und von den oberen Etagen blickt man auf zwei lange Sandstrände. Levante ist die lebhafte Seite mit Promenade, Bars und dem Hotelviertel Rincón de Loix; Poniente, im Westen der Altstadt, ist ruhiger und bei Eigentümern beliebt, die ihre Wohnung selbst nutzen. Mit 77.327 gemeldeten Einwohnern ist Benidorm die größte Hotelstadt Spaniens außerhalb der Metropolen und zugleich ein Markt für Eigentumswohnungen, der seit den sechziger Jahren in die Höhe gewachsen ist.

In den Vierteln Levante, Poniente, Rincón de Loix dominieren Apartments in Wohntürmen mit Pool, Portier und Tiefgarage. Die Käufer kommen traditionell aus dem Vereinigten Königreich, zunehmend aus Belgien, den Niederlanden und dem deutschsprachigen Raum; dazu kommen viele Eigentümer aus Madrid und dem Baskenland. Die ausländischen Käufer der Provinz Alicante stammen überwiegend aus Niederlande, Vereinigtes Königreich, Belgien, Polen. Die Straßenbahn nach Alicante und die Nähe zum Flughafen machen Benidorm zu einem Ort, den man auch für ein verlängertes Wochenende aufsucht.

Mit Angebotspreisen um 3.824 €/m² (September 2026) gehört Benidorm zu den teureren Orten der Küste; die Katasterwerte sind davon weit entfernt.

Die letzte allgemeine Katasterneubewertung Benidorms stammt aus dem Jahr 1990. Damit gehört die Stadt zu den Gemeinden mit den ältesten Wertansätzen an der Costa Blanca, und das hat zwei Folgen. Erstens gilt der volle Imputationssatz von 2 %, denn den ermäßigten Satz von 1,1 % gewährt das Gesetz für 2023 bis 2026 nur bei einer kollektiven Neubewertung mit Wirkung ab 2012. Zweitens sind die Katasterwerte vieler älterer Apartments trotz jährlicher Fortschreibung niedrig geblieben, was die Bemessungsgrundlage klein hält.

Die Rechnung für ein durchschnittliches Apartment: Der mittlere Katasterwert liegt laut Katasterstatistik 2026 bei 60.300 €; multipliziert mit 2 % ergibt das die unterstellten Einkünfte. Ein Alleineigentümer mit Wohnsitz in Deutschland oder Österreich versteuert sie mit 19 %, also 229,14 € pro Jahr. Ein Eigentümer aus der Schweiz oder dem Vereinigten Königreich zahlt als Drittstaatler 24 %: 289,44 €, ohne jede Abzugsmöglichkeit. Für eine Wohnung mit hohem Katasterwert in einem Neubau am Poniente-Strand fällt entsprechend mehr an.

Die Steuer entsteht unabhängig davon, ob Sie zwei Wochen oder zwei Monate im Jahr in Benidorm verbringen oder die Wohnung leer steht. Eingereicht wird das Modelo 210 für das Einkommensjahr 2025 im gesamten darauffolgenden Kalenderjahr; für Einkünfte ab 2026 gilt nach der Orden HAC/623/2026 das Fenster 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Das DBA Deutschland–Spanien von 2011 verhindert eine Doppelbelastung nicht durch Freistellung, sondern durch Anrechnung: Die Wohnung erscheint in der deutschen Erklärung, die spanische Steuer wird dort regelmäßig über die Anlage AUS gegengerechnet.

Die Grundsteuer der Stadt zieht Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento ein, die Steuerverwaltung der Provinz, an die Benidorm diese Aufgabe übertragen hat. Die freiwillige Zahlungsfrist liegt üblicherweise 27. Juli – 8. Oktober. Der Hebesatz für städtische Grundstücke beträgt 0,82 %. Wer die Zahlung von einem spanischen oder europäischen Konto abbuchen lässt, muss sich um keine Frist kümmern und vermeidet den Zuschlag des Vollstreckungsverfahrens.

Für das Modelo 210 brauchen Sie aus dem SUMA-Bescheid zwei Angaben: die zwanzigstellige Katasterreferenz und den Katasterwert. Beides lässt sich im Portal von SUMA mit der NIE abrufen; alternativ ermittelt Fiscasa die Katasterdaten aus der Adresse der Wohnung.

Benidorm ist eine der Küstenstädte, die neben den regionalen Vorschriften eigene planungsrechtliche Grenzen für Ferienwohnungen gesetzt haben; in manchen Gebäuden und Zonen ist touristische Vermietung ausgeschlossen. Wo sie erlaubt ist, verlangt die Comunitat Valenciana die Eintragung ins Tourismusregister, seit dem Decreto Ley 9/2024 mit städtebaulichem Verträglichkeitsbericht der Stadt, fünfjähriger Gültigkeit und der Regel, dass Aufenthalte über zehn Tage beim selben Mieter nicht mehr touristisch sind. Hinzu kommt die nationale Registernummer (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024), ohne die Plattformen seit dem 1. Juli 2025 keine Anzeige mehr veröffentlichen.

Steuerlich reduziert jede vermietete Nacht die Imputation: Der Nutzungswert gilt nur für Tage ohne Mieter. Die Einnahmen erklären Sie auf einem separaten Modelo 210, seit 2024 gesammelt für das ganze Jahr, ab dem Einkommensjahr 2026 vom 1. bis 20. April des Folgejahres. EU- und EWR-Ansässige ziehen anteilige Kosten ab und zahlen 19 %, Drittstaatler 24 % vom Bruttobetrag. Die Vorschriften ändern sich häufig; prüfen Sie vor der Vermietung die aktuelle Regelung der Stadt.

• Comunidad-Gebühren und IBI sind bei der Imputation nicht abziehbar; die Bemessungsgrundlage ist allein der Katasterwert.
• Kaufjahr: anteilig ab dem Tag nach der Beurkundung bis zum Jahresende.
• Mehrere Eigentümer: ein Modelo 210 pro Person mit eigener NIE, auch bei Ehegatten.
• Österreichische Eigentümer zahlen in Spanien 19 %; in Österreich bleibt der Nutzungswert nach dem Abkommen in der Regel befreit und wirkt über den Progressionsvorbehalt.
• Nachholen: Spanien kann vier Jahre zurückfordern. Freiwillige Nachmeldung kostet 1 % Zuschlag plus 1 % pro vollem Monat, höchstens zwölf Monate, dann 15 % plus Zinsen; pünktliche Zahlung nach Aufforderung reduziert den Zuschlag um 25 %.
• Anreise und Zahlung: Vom Flughafen Alicante-Elche (ALC) sind es etwa fünfzig Minuten. Ein Steuervertreter ist für EU- und EWR-Ansässige nicht Pflicht; die Zahlung kann per Überweisung aus dem Ausland erfolgen.