Niet-residentenbelasting in Benidorm

Geen enkele andere badplaats in Europa heeft zoveel hoogbouw per inwoner als Benidorm. De twee grote stranden, Levante en Poniente, worden gescheiden door de oude kern op de rots met het uitzichtpunt van de Balcón del Mediterráneo; daarachter rijzen de torens op die de stad sinds de jaren zestig haar silhouet geven. Wie een appartement bezit in Levante, Poniente, Rincón de Loix, bezit meestal een flat met zeezicht in een gebouw van tientallen verdiepingen, met een gemeenschappelijk zwembad en een portier. De officiële bevolking bedraagt 77.327 inwoners; het aantal bedden loopt daar in de zomer ver overheen.

De eigenaren zijn een mengeling van Spaanse gezinnen uit Madrid, Baskenland en Valencia en van buitenlanders die hier al generaties komen: Britten in Rincón de Loix, Belgen en Nederlanders verspreid over Levante en Poniente, en steeds meer Noord-Europeanen die het hele jaar blijven. In de provincie komen de buitenlandse kopers in de eerste plaats uit Nederland, Verenigd Koninkrijk, België, Polen. De gemiddelde vraagprijs ligt rond € 3.824/m² (september 2026), ruim boven het provinciale gemiddelde, maar de kadastrale waarden volgen een heel andere logica.

Het principe is eenvoudig: een woning die u niet verhuurt, wordt geacht een inkomen op te leveren, en over dat toegerekend inkomen betaalt u als niet-resident de niet-residentenbelasting via de Modelo 210. De grondslag is een percentage van de kadastrale waarde. Benidorm past 2% toe. De verklaring ligt in het kadaster: de laatste algemene herziening van de waarden dateert van 1990. De wetgever heeft voor de belastingjaren 2023 tot en met 2026 bepaald dat het lage percentage van 1,1 % alleen geldt wanneer zo'n collectieve herziening op of na 1 januari 2012 van kracht werd; in alle andere gevallen blijft het 2 %.

Een gemiddelde woning in Benidorm staat in het kadaster voor € 60.300 (statistieken 2026). Daarmee komt het fictieve inkomen op € 60.300 × 2%. Een eigenaar uit Nederland, België of een ander EU- of EER-land betaalt daarover 19 %, ofwel € 229,14 per jaar bij volledige eigendom gedurende het hele jaar. Een Britse of Zwitserse eigenaar betaalt 24 %, zonder aftrekposten: € 289,44. Het bedrag voor een studio uit 1975 aan Poniente kan daar fors onder liggen, dat voor een penthouse in een nieuwe toren erboven; uw eigen IBI-aanslag van SUMA geeft de juiste waarde.

Over het inkomstenjaar 2025 is de aangifte gedurende het hele volgende kalenderjaar mogelijk. Vanaf de inkomsten van 2026 geldt een nieuw venster: 1 april tot en met 31 december van het jaar daarop (Orden HAC/623/2026). Houd er als Nederlandse eigenaar rekening mee dat de woning ook in box 3 wordt aangegeven; het verdrag voorkomt dubbele belasting met de vrijstellingsmethode, zonder de Spaanse aangifteplicht weg te nemen.

De onroerendezaakbelasting wordt in Benidorm geïnd door Suma Gestión Tributaria (Diputación de Alicante), by delegation of the Ayuntamiento, zoals in bijna alle gemeenten van de provincie Alicante. Betalen zonder toeslag kan gewoonlijk 27 juli – 8 oktober. Het tarief voor stedelijke onroerende zaken is 0,82%. In een appartementsgebouw komt daar vaak een aparte aanslag voor de garage of berging bij, met een eigen referencia catastral; die hoort ook in uw aangifte thuis, als afzonderlijk onroerend goed.

Een domiciliëring bij SUMA voorkomt toeslagen wanneer u in de betaalperiode niet in Spanje bent. De aanslag vermeldt de valor catastral die u voor de Modelo 210 nodig hebt; u vindt hem met uw NIE in de sede electrónica van SUMA, of u laat Fiscasa de kadastrale gegevens opzoeken.

Benidorm leeft van de verhuur, en juist daarom zijn de regels er streng. Fiscaal is het eenvoudig: het toegerekend inkomen geldt uitsluitend voor de dagen dat u niet verhuurde, en de huurinkomsten komen op een afzonderlijke, sinds 2024 jaarlijkse Modelo 210. EU- en EER-inwoners betalen 19 % over de huur na aftrek van de kosten naar rato van de verhuurde dagen; anderen 24 % over de bruto ontvangsten. Voor de inkomsten van 2026 en later gebeurt die indiening tussen 1 en 20 april van het volgende jaar.

Administratief ligt het moeilijker. De Comunitat Valenciana eist een inschrijving in het regionale toerismeregister; het Decreto Ley 9/2024 voegde daar een stedenbouwkundig verenigbaarheidsrapport van de gemeente aan toe, een geldigheid van vijf jaar met vernieuwing, en de uitsluiting van verblijven langer dan tien dagen bij dezelfde huurder. Benidorm legt daarbovenop eigen stedenbouwkundige beperkingen op, en in veel torens verbiedt het reglement van de vereniging van eigenaren toeristische verhuur. Sinds 1 juli 2025 is ook het nummer van het nationale huurregister (Registro Único de Arrendamientos) verplicht in elke advertentie. Controleer de actuele regels en het reglement van uw gebouw voordat u een huurder zoekt.

• Garage en berging: aparte kadastrale referenties betekenen aparte regels in uw aangifte; vergeet ze niet.
• Aankoopjaar: u geeft alleen de dagen vanaf de dag na de akte aan.
• Mede-eigenaren: ieder zijn eigen Modelo 210 en NIE, ook bij echtgenoten.
• Belgische eigenaren: de woning komt in uw aangifte personenbelasting met vrijstelling onder progressievoorbehoud; in Spanje blijft de jaarlijkse heffing bestaan.
• Achterstallige jaren: tot vier jaar terug kan worden gevorderd; wie uit zichzelf regulariseert, betaalt 1 % plus 1 % per volle maand (tot 12 %), daarna 15 % en rente, met een kwart korting bij tijdige betaling na de kennisgeving.
• Luchthaven: Alicante-Elche (ALC) ligt op een klein uur; een fiscaal vertegenwoordiger is voor EU-inwoners niet verplicht en betalen kan per overschrijving.