Impôt des non-résidents à Malaga

Longtemps simple porte d'entrée de la Costa del Sol, Malaga est devenue en vingt ans une destination en soi : musées (Picasso, Pompidou, Thyssen), port réaménagé du Muelle Uno, quartier du Soho, pôle technologique qui attire des entreprises étrangères. Avec 603 144 habitants, c'est la plus grande ville de cette sélection, et le profil des propriétaires non-résidents y est singulier : jeunes actifs qui télétravaillent une partie de l'année, retraités préférant la ville aux urbanisations, investisseurs misant sur la location.

Les quartiers Centro, Pedregalejo, El Palo, Teatinos illustrent cette diversité : appartements anciens rénovés du centre historique, maisons de pêcheurs et immeubles bas de Pedregalejo et d'El Palo le long des plages de l'est, résidences modernes de Teatinos près de l'université. Dans la province de Malaga, les acheteurs étrangers viennent d'abord de Royaume-Uni, Pays-Bas, Maroc, Belgique. Ils réalisent 32,8 % des achats de la province. Le prix moyen atteint 3 969 €/m² (septembre 2026).

Malaga a révisé ses valeurs cadastrales en 2009, trois ans trop tôt pour bénéficier du coefficient réduit : la règle en vigueur pour les exercices 2023 à 2026 n'accorde 1,1 % qu'aux communes dont la révision collective générale a pris effet le 1er janvier 2012 ou après. La ville applique donc 2 % à la valeur cadastrale pour calculer le revenu imputé de tout logement non loué appartenant à un non-résident, revenu déclaré sur le Modelo 210 même quand l'appartement reste vide.

La valeur cadastrale moyenne d'un logement malaguène est de 74 400 € (Catastro 2026) ; la base est donc 74 400 € × 2 %, et l'impôt s'élève à 282,72 € par an au taux de 19 % réservé aux résidents de l'UE et de l'EEE, ou à 357,12 € au taux de 24 % pour les autres, pour un propriétaire unique sur une année pleine. Pas de déduction ni de minimum. Un appartement rénové du centre peut avoir une valeur très supérieure à cette moyenne : seule celle de votre avis d'IBI compte.

Les revenus de 2025 se déclarent pendant l'année civile suivante, sans date butoir avant le 31 décembre. À partir des revenus 2026, l'Orden HAC/623/2026 n'ouvre la période de dépôt que du 1er avril au 31 décembre. Si vous résidez en France, déclarez aussi l'appartement sur la 2047 et la 2042 : la convention franco-espagnole prévoit en principe un crédit d'impôt égal à l'impôt français qui correspond à ce revenu.

L'IBI de Malaga est perçu par Ayuntamiento de Málaga – Organismo Autónomo de Gestión Tributaria (Gestrisam). La période de paiement volontaire va généralement 1 avril – 5 juin · 3 août – 5 octobre. Le taux appliqué aux immeubles urbains est de 0,45 %. Payer par prélèvement est la meilleure protection contre les majorations, qui s'appliquent dès le premier jour après la clôture de la période.

L'avis d'IBI est le document à garder : il indique la valor catastral qui sert de base au Modelo 210. Les non-résidents y accèdent sur le portail électronique du collecteur avec leur NIE ; Fiscasa peut aussi retrouver la valeur cadastrale à partir de la référence du bien.

Louer à l'année à un étudiant ou un salarié est simple fiscalement : les jours loués sortent de l'imputation, et les loyers sont déclarés sur un Modelo 210 de revenus locatifs, annuel depuis 2024, à 19 % après déduction des charges au prorata pour un bailleur résidant dans l'UE ou l'EEE, à 24 % du brut pour les autres. Dès les revenus 2026, cette déclaration se dépose entre le 1er et le 20 avril de l'année suivante (Orden HAC/623/2026).

La location touristique est, elle, de plus en plus encadrée. En Andalousie, le décret 28/2016, modifié par le décret 31/2024 de février 2024, impose l'inscription au registre du tourisme (RTA) avant toute publicité et autorise les communes à limiter les logements touristiques par zone : Malaga a décidé en 2025 de ne plus admettre de nouveaux logements touristiques dans ses quartiers saturés, le centre en premier lieu. Depuis le 1er juillet 2025, toute annonce doit en outre porter le numéro du registre national des locations (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024). Renseignez-vous sur la situation de votre immeuble avant d'investir dans ce but.

• Achat en cours d'année : l'imputation démarre le lendemain de la signature, au prorata du nombre de jours jusqu'au 31 décembre.
• Achat à deux : deux Modelo 210, chacun pour sa part, chacun avec son NIE.
• Belges : exonération en Belgique avec réserve de progressivité ; la déclaration espagnole est maintenue.
• Suisses : 24 %, sans déduction, la Suisse n'étant ni dans l'UE ni dans l'EEE.
• Années oubliées : l'Espagne réclame au plus quatre exercices ; régulariser de vous-même coûte 1 % de surcharge plus 1 % par mois entier (plafonné à douze mois), ensuite 15 % et intérêts, avec une réduction de 25 % si vous payez dans le délai notifié.
• Aéroport dans la ville : Málaga-Costa del Sol (AGP) est à un quart d'heure du centre en train de banlieue, ce qui facilite un passage pour l'IBI ou une visite de contrôle.