Impôt des non-résidents : Costa del Sol

Avec Alicante, Malaga est l'une des deux provinces espagnoles où les acheteurs étrangers pèsent le plus. Les Britanniques restent en tête des acquisitions en Andalousie, devant les Néerlandais, les Marocains, les Belges, les Allemands et les Polonais ; les Scandinaves et les Français sont très présents dans le triangle Marbella, Benahavís, Estepona, sans apparaître dans les tout premiers rangs des statistiques régionales.

La côte occidentale concentre le haut de gamme : Puerto Banús, la Golden Mile, Nueva Andalucía, San Pedro de Alcántara et Elviria à Marbella ; La Zagaleta, Los Arqueros et La Quinta sur les hauteurs de Benahavís, commune où les résidents étrangers sont majoritaires ; la New Golden Mile et Cancelada à Estepona ; Finca Cortesín à Casares ; La Duquesa et Sabinillas à Manilva. Entre Malaga et Marbella, les villes de la première génération touristique vivent toute l'année : La Carihuela et Playamar à Torremolinos, Arroyo de la Miel et Puerto Marina à Benalmádena, Los Boliches et Carvajal à Fuengirola, La Cala, Calahonda et Riviera del Sol à Mijas. À l'est, l'Axarquía est plus villageoise, de Torre del Mar (Vélez-Málaga) à El Morche (Torrox) et aux plages de Burriana et de Maro à Nerja. Malaga, enfin, attire désormais des acheteurs urbains dans le Centro, à Pedregalejo, El Palo ou Teatinos.

Deux communes seulement ont révisé leurs valeurs cadastrales avec effet en 2012 ou après : Marbella, en 2012 précisément, et Torrox, en 2013. Leurs propriétaires calculent le revenu imputé avec le coefficient de 1,1 %. Les onze autres villes du guide gardent le coefficient de 2 % : Benahavís n'a pas été révisée depuis 1996, Torremolinos depuis 2002, Nerja depuis 2003, Mijas depuis 2004, Fuengirola depuis 2005, Benalmádena et Casares depuis 2006, Estepona et Vélez-Málaga depuis 2008, Malaga depuis 2009 et Manilva, à un an près, depuis 2011.

Ce qui frappe sur la Costa del Sol, c'est le niveau des valeurs cadastrales : elles figurent parmi les plus élevées des régions couvertes par ce programme, et à Benahavís ou Marbella l'impôt annuel d'un non-résident dépasse souvent celui d'une maison comparable sur la Costa Blanca, coefficient réduit ou non. Le taux reste de 19 % pour un résident de l'UE ou de l'EEE et de 24 % pour les autres ; un Britannique de Mijas ou un Suisse de Marbella paie donc le taux plein, sans aucune charge déductible. Les résidents français reportent le revenu sur la déclaration 2047 et obtiennent un crédit d'impôt.

La Diputación de Malaga a mis en place un organisme de recouvrement provincial, le Patronato de Recaudación Provincial, auquel Marbella, Estepona, Torremolinos, Nerja, Manilva, Casares, Torrox, Vélez-Málaga et Benahavís ont délégué leur IBI. L'avantage pour vous : un seul siège électronique et une période volontaire unique, de la mi-juin à la mi-septembre, parfois prolongée au début de l'automne.

Quatre villes font exception. Malaga a son propre organisme autonome, Gestrisam, qui scinde l'IBI en deux reçus semestriels, au printemps et à la fin de l'été, le premier pouvant couvrir l'année entière. Fuengirola encaisse elle-même, en deux fractions, avec une remise pour les contribuables qui règlent la première dès le printemps. Benalmádena et Mijas gèrent aussi leur recouvrement, Mijas avec une fenêtre particulièrement longue, du mois de mars à la fin novembre. Dans tous les cas, le reçu porte la valeur cadastrale du Modelo 210 et la domiciliation bancaire met fin aux majorations de la période exécutive.

Les loyers perçus se déclarent à part, sur un Modelo 210 annuel, et l'imputation ne porte que sur les jours non loués. En Andalousie, toute location touristique doit être inscrite au Registre du tourisme (RTA) avant la première annonce, selon le décret 28/2016 modifié en 2024, qui autorise désormais les communes à limiter les logements touristiques par zone. Malaga a gelé en 2025 les nouvelles inscriptions dans ses quartiers saturés, et Marbella comme d'autres villes de la côte étudient des plafonds : vérifiez la règle municipale du moment avant d'investir dans la location courte. Le numéro du registre national des locations est exigé sur toutes les plateformes depuis juillet 2025.

• L'aéroport de Malaga-Costa del Sol est à moins d'une heure de toutes les communes du guide, Nerja et Manilva comprises.
• Les villas haut de gamme sont souvent détenues via une société : le régime du Modelo 210 décrit ici vise les personnes physiques, parlez-en à votre conseil.
• Un achat sur plan à Estepona ou Mijas déclenche l'impôt au lendemain de la remise des clés chez le notaire, pas à la réservation.
• À Marbella, une révision de 2012 signifie des valeurs cadastrales relativement récentes : le coefficient réduit ne rend pas l'impôt négligeable.
• Fiscasa prépare le Modelo 210 pour chaque copropriétaire et vous indique le montant à virer depuis l'étranger.