Nichtresidentensteuer in Sotogrande

Sotogrande ist keine eigene Gemeinde, sondern eine privat geplante Urbanisation an der Mündung des Guadiaro, verwaltet von der Stadt San Roque. Wer hier kauft, bekommt Korkeichenhügel im Rücken, die Polofelder des Santa María Polo Club vor der Tür und mit Valderrama den Platz, auf dem der Ryder Cup erstmals auf dem europäischen Festland ausgetragen wurde. Die Marina mit ihren Kanälen, die Hanglagen von La Alcaidesa mit Blick auf Gibraltar und die afrikanische Küste sowie das ehemalige Fischerdorf Torreguadiaro ergänzen das Bild; die Zweitwohnsitzgebiete der Gemeinde heißen San Roque, Sotogrande, La Alcaidesa, Torreguadiaro. San Roque selbst zählt 34.310 gemeldete Einwohner, Sotogrande ist außerhalb der Polosaison und der Sommerwochen auffallend still.

Der Bestand reicht von großzügigen Villen in Sotogrande Costa und Sotogrande Alto über Reihenhäuser an den Golfplätzen bis zu Apartments rund um den Hafen. Traditionell dominieren britische Eigentümer, daneben Familien aus Madrid und Sevilla sowie eine wachsende Gruppe aus Deutschland, der Schweiz, Belgien und Skandinavien. In der Provinz Cádiz stammen die ausländischen Käufer hauptsächlich aus Vereinigtes Königreich, Niederlande, Marokko, Belgien. Ihr Anteil an allen Wohnungskäufen der Provinz beträgt 5,1 %.

Mit Angebotspreisen um 4.082 €/m² (September 2026) spielt Sotogrande in einer anderen Liga als der Rest der Provinz. Für die Nichtresidentensteuer zählt jedoch nicht der Marktpreis, sondern der weit niedrigere Katasterwert.

Eine Villa, die nur in den Ferien bewohnt wird, erzeugt in Spanien dennoch steuerbare Einkünfte: Die Agencia Tributaria rechnet dem Eigentümer fiktive Eigennutzungseinkünfte zu, einen festen Prozentsatz des Katasterwerts, und erwartet dafür jährlich ein Modelo 210 von jedem Eigentümer. In San Roque liegt dieser Imputationssatz bei 2 %. Grund ist das Jahr der letzten allgemeinen Wertfeststellung, 2010: Den ermäßigten Satz von 1,1 % gewährt das Gesetz in den Steuerjahren 2023 bis 2026 ausschließlich Gemeinden, deren Katasterwerte durch eine allgemeine kollektive Bewertung mit Wirkung ab 2012 neu festgesetzt wurden. San Roque hat seine Werte kurz vor diesem Stichtag aktualisiert und rechnet deshalb mit 2 %, allerdings auf einem ohnehin hohen Niveau.

Das Rechenbeispiel zeigt die Folgen. Laut Katasterstatistik 2026 beträgt der mittlere Katasterwert einer Wohnimmobilie in der Gemeinde 143.000 €. Davon 2 % ergibt die Bemessungsgrundlage; ein Alleineigentümer mit Wohnsitz in Deutschland oder Österreich zahlt darauf 19 %, also 543,40 € pro Jahr. Für einen Eigentümer aus der Schweiz oder dem Vereinigten Königreich gelten 24 % ohne Abzüge: 686,40 €. Eine Villa mit Golfblick in Sotogrande Alto liegt häufig deutlich über diesem Mittelwert, ein Hafenapartment darunter. Verbindlich ist allein der Katasterwert, der auf Ihrem eigenen IBI-Bescheid steht.

Zum Kalender: Die Erklärung für das Einkommensjahr 2025 können Sie an jedem Tag des darauffolgenden Kalenderjahres einreichen. Für Einkünfte ab 2026 verengt die Orden HAC/623/2026 dieses Fenster auf die Zeit vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres. In Deutschland ansässige Eigentümer sollten wissen, dass das Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 für spanische Immobilieneinkünfte grundsätzlich die Anrechnungsmethode vorsieht: Die in Spanien gezahlte Steuer wird über die Anlage AUS berücksichtigt, soweit die Einkünfte in Deutschland überhaupt steuerbar sind.

Die Grundsteuer IBI für Immobilien in Sotogrande wird nicht von der Provinz, sondern von der Gemeinde eingezogen; zuständig ist Ayuntamiento de San Roque - Oficina Municipal de Recaudación (municipal collection; the Diputación de Cádiz SPRyGT historically handled part of the collection - delegation status not confirmed). Die Zahlungstermine werden jedes Jahr neu festgelegt; erkundigen Sie sich bei Ayuntamiento de San Roque - Oficina Municipal de Recaudación (municipal collection; the Diputación de Cádiz SPRyGT historically handled part of the collection - delegation status not confirmed) nach dem aktuellen Kalender. Der Hebesatz für städtische Grundstücke beträgt 0,47 %. Wer die Sommermonate in Hamburg oder Zürich verbringt, sollte die IBI per Lastschrift begleichen lassen, denn nach Ablauf der Frist kommen Zuschläge hinzu.

Der IBI-Bescheid nennt die Katasterreferenz und den valor catastral, auf dem Ihr Modelo 210 aufbaut. Nichtresidenten rufen ihn mit NIE oder digitalem Zertifikat in der sede electrónica der Gemeinde ab; gelingt das nicht, ermittelt Fiscasa die Katasterdaten Ihrer Immobilie anhand der Adresse.

Viele Eigentümer vermieten ihre Villa während der Polo-Turniere im August oder an Golfgruppen im Frühjahr. Steuerlich teilt sich das Jahr dann auf: Fiktive Eigennutzungseinkünfte fallen nur für die Tage an, an denen die Immobilie nicht vermietet war; die Mieten erklären Sie getrennt auf einem Modelo 210, das seit 2024 alle Einnahmen eines Jahres zusammenfasst. EU- und EWR-Ansässige setzen die anteiligen Kosten der Vermietungstage ab und versteuern den Überschuss mit 19 %; Eigentümer aus Drittstaaten zahlen 24 % auf die Bruttomiete. Ab dem Einkommensjahr 2026 wird dieses Mietformular vom 1. bis zum 20. April des Folgejahres eingereicht.

In Andalusien verlangt das Decreto 28/2016, geändert durch das Decreto 31/2024 vom Februar 2024, vor der ersten Anzeige die Eintragung in das regionale Tourismusregister (RTA). Seit dieser Reform dürfen die Gemeinden Ferienwohnungen nach Zonen begrenzen; Málaga beschränkt seit 2025 neue Ferienwohnungen in gesättigten Vierteln, Sevilla deckelt sie nach Stadtteilen, und mehrere Orte der Costa del Sol prüfen Grenzen. Für San Roque sollten Sie die jeweils geltende Gemeinderegel abfragen. Seit dem 1. Juli 2025 braucht außerdem jede Kurzzeitvermietung eine Nummer des nationalen Mietregisters (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024), ohne die Plattformen keine Anzeige mehr schalten und deren Daten an die Steuerverwaltung gehen. Die Vorschriften ändern sich oft; prüfen Sie vor der Vermietung die aktuelle Fassung.

• Erstes Jahr: Die Steuerpflicht beginnt am Tag nach der Beurkundung; das erste Modelo 210 deckt nur die Tage bis zum 31. Dezember ab. Bewahren Sie die escritura griffbereit auf.
• Mehrere Eigentümer: Ehepaare, Geschwister oder Gesellschafter einer Erbengemeinschaft geben je ein eigenes Modelo 210 für ihren Anteil ab, jeder mit eigener NIE.
• Schweizer Eigentümer: Als Nicht-EU-Ansässige zahlen Sie 24 % auf die fiktiven Einkünfte und können keinerlei Kosten geltend machen.
• Österreichische Eigentümer: Nach dem Abkommen mit Österreich bleiben die spanischen Einkünfte dort in der Regel befreit und wirken sich nur über den Progressionsvorbehalt aus.
• Nachholen versäumter Jahre: Spanien darf vier Jahre zurückfordern. Bei freiwilliger Nachmeldung beträgt der Zuschlag 1 % zuzüglich 1 % für jeden vollen Monat (maximal zwölf Monate), nach einem Jahr 15 % plus Verzugszinsen; wer nach Zustellung fristgerecht zahlt, spart 25 % des Zuschlags.
• Anreise und Vertretung: Flughäfen in Reichweite sind Jerez (XRY), Gibraltar (GIB), Málaga (AGP). Ein steuerlicher Vertreter ist für EU- und EWR-Ansässige nicht vorgeschrieben; die Zahlung ist per Überweisung aus dem Ausland möglich. Ab 2027 kann sich die Berechnung ändern; Fiscasa passt seine Berechnungen jedes Jahr an.