Impôt des non-résidents à Sotogrande

Sotogrande n'est pas une commune mais une urbanisation privée, dessinée au début des années 1960 sur le territoire de San Roque, à la pointe sud de la province de Cadix. Ses parcours de golf (Valderrama, le Real Club de Golf Sotogrande, La Reserva), ses terrains de polo et sa marina attirent depuis soixante ans une clientèle internationale qui n'y séjourne que quelques mois par an. San Roque recense 34 310 habitants, mais une grande partie des logements de Sotogrande, de La Alcaidesa et de Torreguadiaro appartient à des non-résidents.

Les étrangers qui achètent dans la province de Cadix sont d'abord originaires de : Royaume-Uni, Pays-Bas, Maroc, Belgique. Ils signent 5,1 % des ventes de logements de la province. S'y ajoutent de nombreuses familles de Madrid et de Séville, qui ne sont pas concernées par l'impôt des non-résidents.

Le parc immobilier est singulier : grandes villas sur parcelles généreuses près de la plage, appartements autour du port, maisons de ville à La Alcaidesa face au rocher de Gibraltar, et le petit front de mer de Torreguadiaro, ancien village de pêcheurs. Le prix moyen à la vente atteint 4 082 €/m² à Sotogrande (septembre 2026), parmi les plus élevés de la province. Les valeurs cadastrales y dépassent nettement celles des stations voisines, et l'impôt des non-résidents suit.

Une villa de Sotogrande fermée onze mois sur douze produit tout de même, aux yeux de l'Agencia Tributaria, un revenu : la renta imputada. Elle s'obtient en multipliant la valeur cadastrale du reçu d'IBI par un coefficient. À San Roque, ce coefficient vaut 2 % parce que la ponencia de valores en vigueur remonte à 2010 : le 1,1 % est réservé, pour les exercices 2023 à 2026, aux communes dont la révision générale a pris effet à compter du 1er janvier 2012 ; San Roque, comme la plupart de ses voisines du Campo de Gibraltar, reste à 2 %.

Exemple chiffré avec la valeur cadastrale moyenne de San Roque, 143 000 € (Catastro, statistiques 2026) : base imposable 143 000 € × 2 %, puis 19 % pour un domicilié fiscal européen (UE ou EEE), soit 543,40 € pour douze mois de détention à cent pour cent. Domicilié au Royaume-Uni, en Suisse ou aux États-Unis : 24 % sans la moindre déduction, soit 686,40 €. Une villa dont la valeur cadastrale est le triple de cette moyenne paiera le triple ; faites tourner le simulateur avec le chiffre de votre reçu.

Pour l'année 2025, vous pouvez déposer à n'importe quel moment de l'année civile suivante. Dès l'exercice 2026, plus de dépôt possible en hiver : la fenêtre s'ouvrira le 1er avril pour se refermer le 31 décembre suivant (Orden HAC/623/2026). Si votre domicile fiscal est en France, votre villa de Sotogrande figure aussi sur votre 2047 puis votre 2042 ; la convention entre Paris et Madrid vous accorde un crédit égal à l'impôt français qui s'y rapporte, ce qui neutralise en principe la double imposition. Côté belge, l'exonération joue avec réserve de progressivité ; un Genevois ou un Zurichois, hors UE, paie 24 %.

L'IBI de San Roque est perçu par Ayuntamiento de San Roque - Oficina Municipal de Recaudación (municipal collection; the Diputación de Cádiz SPRyGT historically handled part of the collection - delegation status not confirmed). Le calendrier annuel de paiement de San Roque est à confirmer auprès de Ayuntamiento de San Roque - Oficina Municipal de Recaudación (municipal collection; the Diputación de Cádiz SPRyGT historically handled part of the collection - delegation status not confirmed). Taux urbain appliqué dans la commune : 0,47 %. Pour une villa de Sotogrande, l'IBI pèse souvent bien plus lourd que le Modelo 210 lui-même ; domicilier le reçu évite les majorations qui frappent les avis oubliés depuis l'étranger.

Ce document est votre référence : il porte la referencia catastral de la villa et sa valor catastral, qui fonde le Modelo 210. Il se consulte en ligne, via la sede electrónica, muni de votre NIE ; à défaut, Fiscasa retrouve les données du Catastro depuis la seule adresse.

Si vous louez pendant la saison de polo du mois d'août, seuls les jours où la maison est restée à votre disposition sont imputés. Les loyers, eux, font l'objet d'un Modelo 210 distinct : 19 % du loyer net (charges déduites en proportion) pour un Européen, 24 % du brut pour les autres. Ces revenus sont regroupés annuellement depuis 2024 ; à partir de l'exercice 2026, leur déclaration se dépose avant le 20 avril suivant.

En Andalousie, la location touristique est encadrée par le décret 28/2016, révisé par le décret 31/2024 : inscription au registre du tourisme andalou (RTA) avant toute annonce, et faculté pour les communes de limiter les logements touristiques par zone. Depuis juillet 2025, toute annonce sur une plateforme doit aussi afficher l'identifiant du Registro Único de Arrendamientos ; les plateformes, elles, communiquent vos encaissements à l'Agencia Tributaria. Renseignez-vous sur la position de San Roque au moment de louer : les règles municipales bougent vite.

• Première année : l'impôt démarre le lendemain de la signature notariée, au prorata ; un achat en octobre ne laisse qu'un trimestre à déclarer.
• Indivision familiale : les villas de Sotogrande sont souvent détenues à plusieurs ; chaque indivisaire dépose sa propre déclaration pour sa part, avec son NIE.
• Années non déclarées : l'administration remonte jusqu'à quatre ans ; une régularisation volontaire se solde par 1 %, plus 1 % par mois complet écoulé (15 % majorés d'intérêts après douze mois), avec une remise d'un quart en cas de règlement dans le délai de l'avis.
• Représentant fiscal : facultatif pour un Européen ; le règlement peut partir par virement de votre banque française ou belge.
• Conservez l'acte, les reçus d'IBI et les justificatifs de dépôt : ils vous seront réclamés à la revente.
• Accès : aéroports Jerez (XRY), Gibraltar (GIB), Málaga (AGP) ; Gibraltar est à quelques minutes, Málaga à environ une heure et demie.