Impuesto de no residentes en Sotogrande

El primer desconcierto de muchos propietarios llega con el correo: el recibo del IBI, la referencia catastral y las cartas de la Agencia Tributaria mencionan San Roque, nunca Sotogrande. La explicación es sencilla. Sotogrande es una urbanización privada levantada desde los años sesenta sobre terrenos del término de San Roque, en el Campo de Gibraltar, y toda la administración tributaria se organiza en torno al municipio. Al buscar su vivienda en el Catastro, busque San Roque.

El término reúne realidades muy distintas: la ciudad de San Roque en su colina, con 34.310 habitantes empadronados; las villas y apartamentos de Sotogrande entre Valderrama, la marina y la playa; La Alcaidesa, con sus adosados mirando al Peñón; y Torreguadiaro, antiguo núcleo de pescadores. En San Roque, Sotogrande, La Alcaidesa, Torreguadiaro abundan las segundas residencias de personas que viven en Londres, Madrid, Zúrich o Ciudad de México y solo pasan aquí el verano o la temporada de polo. En la provincia de Cádiz, los compradores extranjeros proceden sobre todo de Reino Unido, Países Bajos, Marruecos, Bélgica. Con un precio medio de venta en torno a 4082 €/m² (septiembre de 2026), es uno de los mercados más caros de Andalucía.

Empecemos por la cifra. Según la estadística del Catastro de 2026, el valor catastral medio de una vivienda en el municipio es de 143.000 €. Sobre ese valor se aplica un coeficiente de imputación del 2 %, lo que da la renta imputada; a esa renta se le aplica el tipo del IRNR. Resultado para un único titular durante todo el año: 543,40 € si reside en un país de la UE o del EEE (19 %), y 686,40 € si reside en Andorra, el Reino Unido, Suiza o cualquier país latinoamericano (24 %, sin deducción de ningún tipo). Una villa frente al golf con un valor catastral varias veces superior a la media multiplica el impuesto en la misma proporción.

¿Por qué el 2 %? Porque la ponencia de valores vigente en San Roque es de 2010. La regla aplicable a los ejercicios 2023 a 2026 reserva el 1,1 % a los municipios cuya revisión catastral general surtió efecto a partir del 1 de enero de 2012; con una ponencia anterior, se aplica el 2 %. El valor que debe usar es el impreso en su propio recibo del IBI, no la media ni el precio pagado. Y el impuesto se devenga igual si la casa permanece cerrada: la renta imputada grava la disponibilidad, no el uso.

El Modelo 210 por la renta imputada de 2025 puede presentarse en cualquier momento del año natural siguiente. Desde el ejercicio 2026, la ventana se reduce: entre el 1 de abril y el 31 de diciembre del año posterior (Orden HAC/623/2026). Quienes trabajan en Gibraltar y duermen en Sotogrande deben hacerse antes otra pregunta: la condición de no residente depende de los días de permanencia en España y del centro de intereses económicos y familiares, y de esa respuesta depende que el impuesto correcto sea el IRNR o el IRPF.

En San Roque el IBI lo recauda Ayuntamiento de San Roque - Oficina Municipal de Recaudación (municipal collection; the Diputación de Cádiz SPRyGT historically handled part of the collection - delegation status not confirmed). Las fechas del periodo voluntario no se publican con la misma antelación todos los años: consúltelas con Ayuntamiento de San Roque - Oficina Municipal de Recaudación (municipal collection; the Diputación de Cádiz SPRyGT historically handled part of the collection - delegation status not confirmed) o domicilie el recibo. El tipo de gravamen para inmuebles urbanos es del 0,47 %. Para una propiedad de Sotogrande, el IBI anual supera a menudo con creces la cuota del Modelo 210; un recibo que vence mientras usted está fuera entra en vía ejecutiva con recargo, de modo que domiciliarlo es la opción más tranquila.

El recibo contiene la referencia catastral y el valor catastral total, base de su declaración de no residente. Se descarga en la sede electrónica del organismo recaudador con el NIE. Si no dispone de él, Fiscasa recupera los datos catastrales de la vivienda a partir de su dirección y le prepara la declaración.

El mes de polo es la temporada alta de alquileres en Sotogrande. Si alquila, la renta imputada se reduce a los días en que la vivienda no estuvo arrendada, y los alquileres se declaran en un Modelo 210 distinto, agrupado por año natural desde 2024: quien reside en la UE o el EEE deduce los gastos proporcionales a los días alquilados y tributa al 19 % del neto; quien reside en el Reino Unido, Suiza, Andorra o América Latina tributa al 24 % del bruto. Desde el ejercicio 2026, esa declaración de alquileres se presenta en los veinte primeros días de abril del año siguiente.

El alquiler turístico en Andalucía se rige por el Decreto 28/2016, modificado en febrero de 2024 por el Decreto 31/2024: la vivienda debe inscribirse en el registro turístico andaluz (RTA) antes de publicar cualquier anuncio, y los ayuntamientos pueden ahora limitar las viviendas turísticas por zonas. A ello se suma, desde el 1 de julio de 2025, el código del Registro Único de Arrendamientos que exigen las plataformas, las cuales transmiten sus datos a la administración tributaria. Compruebe la posición del Ayuntamiento de San Roque antes de cada temporada.

• Localice bien el inmueble: en el Catastro y en la sede del recaudador, la búsqueda se hace por San Roque; tenga a mano la referencia catastral de la escritura.
• Primer ejercicio: la imputación empieza el día siguiente a la compra y se prorratea por días, así que una adquisición en verano genera una declaración reducida.
• Casa a nombre de los dos cónyuges: dos Modelos 210, uno por cada mitad, cada uno con su NIE; el total no varía.
• Ejercicios atrasados: pueden exigirse los cuatro últimos. Si regulariza antes de que le requieran, el recargo es del 1 % más otro 1 % por mes completo hasta doce meses, y del 15 % con intereses después; se reduce un cuarto si paga en el plazo que le indiquen.
• Movilidad: aeropuertos de referencia Jerez (XRY), Gibraltar (GIB), Málaga (AGP); para un residente en Latinoamérica, la conexión habitual pasa por Madrid y el AVE hasta Málaga o Algeciras.